Язык доведет

Подготовила Наталья ГУЗЕНКО, фото Светланы СКРЯБИНОЙ

Директор международной консалтинговой компании Tax Consulting U. K. Ярослав Ломакин утверждает, что воздушные замки продают не только в Киеве

Как избежать мошенничества, покупая недвижимость за границей?

— Прежде всего нужно обходить стороной посредников, готовых оформить права собственности на любой объект в рекордно короткие сроки и по приемлемой цене. А если брокер еще и обещает, что через год объект, к примеру в Лондоне (где цены на недвижимость растут в среднем на 25% в год), можно будет продать вдвое дороже, от такого посредника нужно бежать как от огня. Осторожно следует выстраивать договорные отношения и с малоизвестными зарубежными компаниями, которые не входят в состав ассоциаций. На Западе основным капиталом фирмы является репутация, соответственно, несложно найти отзывы и информацию о работе солидного предприятия. В любом случае нужно обязательно проверить, есть ли у компании лицензия на проведение тех или иных операций.

Немаловажно также добиться от менеджеров агентства сбора максимально возможной информации об интересующем вас объекте: особенности его продажи, не находится ли он в залоге, не является ли предметом судебного спора и т. д. Проверка должна быть скрупулезной. Как-то мы проверяли документы для клиента, который хотел снять офис в Сити. Нужно было узнать, можно ли вообще использовать конкретное помещение под офис — в Великобритании, где законы писали столетиями, есть определенные ограничения в этой связи. Проверка заняла около года, офис мы так и не сняли.

На каких этапах оформления сделки чаще всего обманывают покупателей?

— Пока не получен сертификат на право собственности, расслабляться нельзя. Риски есть на любом из этапов — при оформлении залога, выборе объекта, заключении договора с агентством и т. д. Недобросовестный посредник запросто может искусственно завысить стоимость квартиры, выиграв на процентах. А можно вообще наткнуться на пирамиду а-ля МММ. К примеру, в ОАЭ один недостроенный коттедж пытаются продать нескольким клиентам. Вообще, зарубежные махинации почти не отличаются от украинских. Просто иностранные аферисты успешно играют на правовой безграмотности, языковых барьерах и доверчивости украинцев, к примеру, к европейцам или американцам. Хотя англоязычных продавцов воздушных замков не меньше, чем русскоязычных.

В 90-х гг. была распространена довольно простая схема: нескольким людям предлагали сброситься, купить домик на курорте и жить в нем по очереди. Покупатели платили немалые деньги, подписывали документы, приезжали отдыхать и... выясняли, что домик никогда не принадлежал компании-продавцу. Вывод прост: документы, подтверждающие права собственности продавца, нужно проверять на месте, желательно на официальном уровне. Вообще, перед покупкой лучше не экономить на авиабилетах и обязательно лично ознакомиться с интересующим вас объектом. Мне известны случаи, когда люди покупали квартирку возле Тауэра, ориентируясь на фото. Потом выясняли, что их новое жилье — удачно сфотографированный лабиринт в доме-колодце, расположенном действительно прямо возле Тауэра. Перепродать квартиру и вернуть деньги в полном объеме не удалось.

Чаще всего деньги теряют в процессе их перевода заграницу. Дело в том, что покупатели зарубежной недвижимости не всегда могут перечислить деньги, указав реальную цель трансакции. Иногда, покупая квартиру, средства перечисляют якобы за предоставленные информационно-консультационные услуги. При этом могут возникнуть две проблемы. Первая — продавец откажется передать документы на квартиру, предложив оказать такие услуги. Вторая — банковские офицеры (сотрудники служб финансового мониторинга. — Ред.) заблокируют деньги на счету до выяснения легальности их происхождения. Если происхождение средств неизвестно, а их получателем выступает лицо, никак не связанное с отправителем, деньги могут заблокировать на полгода, год, а то и навсегда. Такого рода риски в большинстве случаев несут покупатели, а не продавцы.

Вы владеете недвижимостью за рубежом?

— Пока присматриваюсь, куда вложить деньги. Очень интересны дома на Кипре. Хочу туда съездить, более детально изучить конъюнктуру, найти местного адвоката.

Вас уже пытались надуть?

— Нет. Но если бы я не занимался оформлением недвижимости, то точно попал бы в неприятную ситуацию. Например, мне предложили купить дом в турецкой части Кипра. Все вроде бы хорошо, но надо обязательно получить разрешение от греческих властей; официально оно не требуется, но после воссоединения Кипра возникает риск реституции и можно потерять собственность. Подобные процессы сейчас происходят в Прибалтике: потомки высланных литовцев, латышей и эстонцев возвращаются и предъявляют права на дома, где уже несколько поколений живут другие люди.

На рынках каких стран риски инвестирования в недвижимость минимальны?

— В Великобритании и ее бывших колониях — у англичан законодательство выписано предельно четко, а клерки работают, согласно инструкциям. Подобным образом дела обстоят во Франции, Швейцарии и других западноевропейских государствах. Физлицам однозначно не стоит покупать квартиры в Чехии — местное законодательство запрещает их продажу нерезидентам. Обойти это ограничение несложно: можно купить квартиру через юрлицо, но последствия могут быть непредсказуемыми. Кстати, одна из типичных схем покупки недвижимости за рубежом (и не только в Чехии) — покупка офшорной компании, владеющей недвижимостью. Украинцы и россияне часто используют эту схему не только, чтобы избежать лишней огласки, но и с целью уйти от налогообложения.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий