Хижина дяди Сёмы

Мария БОНДАРЬ

Как заработать на недвижимости за рубежом. В 2006 году количество резидентов Украины, купивших недвижимость за границей, увеличилось вдвое. На рынке международных риэлторских услуг даже сформировался специальный класс мошенников — совковеды. Контракты выяснили, в каких странах недвижимость до сих пор недооценена и как на ней заработать, а не потерять

Если бы три года назад кто-то сказал простому владельцу автосалона и магазина запчастей Олегу Бекетову, что он станет лондонским рантье, бизнесмен ни за что бы не поверил. В 2006-м он заработал более 1 млн фунтов стерлингов, сдавая в аренду офисы и квартиры в столице Великобритании. Первые 120 кв. м офисной недвижимости на Туманном Альбионе рантье приобрел в январе 2004 года за 200 тыс. фунтов. Сам Бекетов называет эту сделку спонтанной.

Он не планировал инвестировать в недвижимость и не изучал конъюнктуру рынка real estate. Просто желание его британского партнера — поставщика запчастей — продать офис, высказанное невзначай, совпало с наличием у Олега Бекетова свободных средств. В первый же год, сдав в аренду приобретенный офис, он заработал 40 тыс. фунтов. Как говорят в Украине, «грязными». В 2005-м, заметив, что лондонская недвижимость дорожает, Бекетов продал автомобильный бизнес и инвестировал более 2 млн фунтов в квартиры в Челси и два офиса в Сити.

Бекетов рискнул и выиграл. В 2006-м цены на недвижимость в Лондоне взлетели: по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, прирост составил 25%. Элитные объекты стоимостью от 4 млн фунтов стерлингов (пентхаузы, особняки и т. д.) дорожали в среднем на 4,2% ежемесячно.

И это притом что в целом темпы роста цен на мировом рынке недвижимости в 2006 году сократились. «Уже несколько десятилетий Лондон входит в пятерку столиц, объекты недвижимости в которых пользуются повышенным спросом (наряду с Нью-Йорком, Парижем, Токио и Вашингтоном), однако темпы роста цен в мегаполисе никогда не были так высоки, как в 2006 году», — рассказывает Татьяна Лященко, директор компании Oxford Group.

Еще в позапрошлом году Лондон занимал 25-е место в мировом рейтинге роста стоимости недвижимости, теперь он на 16-й позиции. По мнению одного из участников рынка, эта динамика не в последнюю очередь обусловлена интересом к британской недвижимости россиян и украинцев, потративших на ее покупку в прошлом году более $4 млрд и заключивших около 2 тыс. сделок.

Купи-продай

Риэлторы-международники, опрошенные Контрактами, в один голос утверждают, что моду на покупку зарубежной недвижимости определяют россияне, по стопам которых идут украинцы. Как следствие, растет спрос и цены на квартиры, виллы и коттеджи в Испании, Болгарии, Черногории, Турции, Чехии и Португалии. «Объекты в популярных среди россиян странах далеко не всегда наиболее выгодны в плане инвестиций», — говорит Лященко. К примеру, виллы (от 400 кв. м, 1-я линия) на Средиземноморском побережье Испании стоят от EUR3 млн и дорожают всего на 8% в год. Аналогичный объект в Хорватии обойдется в EUR1,3 млн и в 2007-м вырастет в цене не меньше, чем на 20%.

Cредняя стоимость городской недвижимости, тыс. EUR	Средний прирост цен на недвижимость в 2006 г., %

В 2006 году наиболее выгодным объектом инвестирования была лондонская недвижимость (подробнее см. «Свободно конвертируемые метры»). Сейчас, чтобы начать зарабатывать на ее перепродаже (сдаче в аренду), нужно быть как минимум миллионером. Тем, кто не может позволить себе таких вложений, по словам экспертов, следует обратить внимание на жилье в курортных зонах Болгарии или Турции.

Анталийская недвижимость дороже болгарской, и в прошлом году ее перепродажа принесла больший доход (при сопоставимых темпах роста цен). Однако у Болгарии есть три очевидных преимущества. Первое — страна вступила в ЕС. Второе — возможность приобрести недвижимость в кредит под 8% годовых (в Турции ипотечное кредитование иностранцев запрещено). Третье — меньший риск быть обманутым: риэлторы и инвестиционные консультанты утверждают, что по числу продавцов воздуха Турция уступает разве что Арабским Эмиратам.

«В 2007 году цены на болгарскую недвижимость будут расти как никогда, — прогнозирует Галина Бобовникова, директор консалтинговой компании Mitropa Ukraine. — Болгария вступила в ЕС, и это уже ощутимо. Еще в конце 2006 года каталоги пестрили предложениями о продаже квартир в 50 м от моря за EUR50 тыс., сейчас таких вариантов почти нет. Рискну предположить, что к концу года квартиры и дома на побережье подорожают в среднем на 40-50%». Заметим, что уже два года подряд Болгария занимает второе место в рейтинге стран с максимальными темпами роста цен на недвижимость (составляемого агентством Knight Frank). На первом месте Латвия.

В январе 2006 года однокомнатную квартиру в Даугавпилсе можно было приобрести за EUR74 тыс., сейчас цены на такое жилье — от EUR121 тыс. Причем легализовать покупку недвижимости для иностранца трудно и рискованно. И дело не только в том, что по местным законам нерезидент не может быть субъектом права собственности на недвижимое имущество в Латвии. Такого рода запреты существуют во многих странах. К примеру, в Чехии их успешно обходят, регистрируя дома и квартиры на юрлиц. В Латвии фирмы, в уставном фонде которых более 49% иностранного капитала, не имеют права приобретать землю и объекты градостроения.

Покупая недвижимость за рубежом с целью перепродажи, нужно учитывать, что цены объектов, указанные в риэлторских и прочих буклетах, обычно не включают в себя накладные расходы, муниципальные и государственные налоги, пошлины и сборы. Реальные затраты на покупку недвижимости в странах Западной Европы и США зачастую оказываются гораздо выше номинальных. К примеру, в Бельгии квадратный метр жилья стоит от EUR400 (по европейским меркам недвижимость недооценена), однако каждая консультация квалифицированного бельгийского юриста (без которого в дебрях местного законодательства немудрено заблудиться) стоит от EUR300.

К слову, относительная дешевизна недвижимости в какой бы то ни было стране зачастую объясняется тем, что до и после заключения сделки покупатель несет существенные дополнительные расходы. Скажем, в Черногории прибрежные виллы с пятью спальнями продают за EUR300-500 тыс. Практика показывает, что треть этой суммы приходится выложить за то, чтобы к дому подвели электричество, телефон, обеспечили обогрев здания в зимний период и отремонтировали водостоки.

Налоговые законодательства некоторых стран Старого Света делают невыгодной перепродажу недвижимости в краткосрочном периоде, даже при условии роста цен на нее. К примеру, во Франции ставка налога на прибыль при продаже зависит от того, как давно объект был приобретен продавцом — первые пять лет ставка выше среднегодового индекса цен.

Рентные ориентиры

Объекты, приобретаемые для сдачи в аренду, условно можно разделить на три категории:

— жилье в курортной зоне;

— офисная столичная недвижимость;

— доходные дома в городах-миллионниках.

Покупая жилье на курорте, следует ориентироваться не только на цену, рентную плату, удаленность жилья от моря, наличие поблизости исторических памятников и т. д., но и на продолжительность туристического сезона, состояние инфраструктуры, расстояние от аэропорта и т. п. К примеру, в Болгарии курортный сезон длится четыре-пять месяцев, а в Турции — шесть-семь. Как следствие — несмотря на то, что болгарская недвижимость дешевле турецкой (во всяком случае была), окупается она дольше, даже при сопоставимых уровнях рентной платы.

Факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность офисной недвижимости и доходных домов (с точки зрения сдачи в аренду), больше. Особенно, если речь идет об элитном жилье в столицах Старого Света, где рентная плата зачастую превышает отметку в EUR5-6 тыс. в неделю. Представления украинцев и, к примеру, французов об элитном жилье различны. Поэтому, выбирая недвижимость, нужно правильно оценить перспективы сдачи ее в аренду. В данном случае большое значение имеет вид из окна, расстояние от исторической части города, соседи. Соответственно, рентная плата за квартиру или дом в рабочем квартале никогда не будет высокой, вне зависимости от их качества.

«Один мой знакомый заплатил круглую сумму за квартиру в Лондоне близ Тауэра, считая это жилье элитным, — рассказывает участник рынка. — Позже выяснилось, что переулок, где расположена квартира, вовсе не считается престижным. Другой горе-инвестор год назад приобрел особняк недалеко от парка и до сих пор не может найти арендатора — под зданием, как оказалось, находится заброшенная шахтная штольня». Одна из самых распространенных ошибок иностранцев, покупающих квартиры в европейских столицах с целью сдачи в аренду, — инвестирование в бывшие дворницкие и комнаты для прислуги.

Такие помещения, расположенные на верхних этажах или в пристройках, внешне ничем не отличаются от обычных однокомнатных квартир. Однако ни один уважающий себя парижанин или лондонец (не говоря уже о коммерческой организации) не снимет и тем более не купит такое жилье. Обычно бывшие комнаты для прислуги снимают трудовые мигранты и студенты.

В целом поиск арендаторов и получение ренты за рубежом не составляют особого труда. В ряде стран существует система управляющих компаний, занимающихся этим за определенную плату. Они же берут на себя хлопоты, связанные с уборкой помещений, вывозом мусора и т. д. В большинстве случаев застройщик заключает договор с такой компанией на этапе сдачи здания в эксплуатацию, а каждый новый собственник недвижимости волен продлить соглашение или прибегнуть к услугам другой фирмы. Выбирая управляющую компанию в курортной зоне, целесообразнее выяснить, с какими туроператорами она сотрудничает. В деловом центре — следует навести справки о том, как давно существует компания, с какими категориями недвижимости работает и вызывает ли нарекания со стороны хозяев или арендаторов. Такую информацию может предоставить местная ассоциация специалистов по недвижимости или торговая палата.

---

Свободно конвертируемые метры

Лондон (Великобритания)

Недвижимость: офисная в Сити

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 15 тыс.
• 01.01.2006 г. — 12 тыс.
• 01.01.2005 г. — 11,8 тыс.

Среднегодовой прирост: +13,6%

Прогноз на 2007 год: +20%

Затраты при покупке:

• риэлторские и юридические услуги — 5% стоимости объекта
• НДС — 17%

Регулярные выплаты:

• налог на имущество — 1,5% стоимости объекта

Годовая облагаемая рента: 5-10% стоимости объекта

Анталия (Турция)

Недвижимость: прибрежные коттеджи

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 1,2 тыс.
• 01.01.2006 г. — 0,9 тыс.
• 01.01.2005 г. — 0,65 тыс.

Среднегодовой прирост: +42,3%

Прогноз на 2007 год: +30%

Затраты при покупке:

• риэлторские и юридические услуги — 7% стоимости объекта
• налоги и сборы — 3% стоимости объекта

Ежегодные выплаты:

• налог на недвижимость — 0,3-0,4% стоимости объекта
• обязательный страховой взнос — EUR100
• муниципальный взнос — EUR15

Облагаемая рента, 100 кв. м:

• ноябрь-март — EUR0,6 тыс. в месяц
• апрель-октябрь — EUR2 тыс. в месяц

Бургас, Равда (Болгария)

Недвижимость: квартиры у моря

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 1 тыс.
• 01.01.2006 г. — 0,75 тыс.
• 01.01.2005 г. — 0,6 тыс.

Среднегодовой прирост: +33%

Прогноз на 2007 год: +40%

Затраты при покупке:

• риэлторские и юридические услуги — 7,5-9% стоимости объекта
• налоги и сборы — 6% стоимости объекта

Ежегодные выплаты:

• налог на имущество — 0,15% стоимости объекта

Годовая облагаемая рента, 100 кв. м:

• октябрь-апрель — EUR0,2 тыс. в месяц
• май-сентябрь — EUR0,4 тыс. в месяц

Торревьеха (Испания)

Недвижимость: виллы у моря (2-я и 3-я линии)

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 3 тыс.
• 01.01.2006 г. — 2,5 тыс.
• 01.01.2005 г. — 2,08 тыс.

Среднегодовой прирост: +22%

Прогноз на 2007 год: +20%

Затраты при покупке:

• риэлторские и юридические услуги — 6-8% стоимости объекта
• налоги и сборы — 7% стоимости объекта (первичный рынок)
• 6% + дифференцированный муниципальный налог (вторичный рынок)

Ежегодные выплаты:

• сбор с богатства — 0,2-2,5% стоимости объекта
• налог на имущество — 0,3-1,1% стоимости объекта
• налог на доход — 35% от прироста капитала

Годовая облагаемая рента: 10% стоимости объекта

Сен-Тропе, Канны, Ницца (Франция)

Недвижимость: виллы у моря

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 7,5 тыс.
• 01.01.2006 г. — 6,9 тыс.
• 01.01.2005 г. — 5,97 тыс.

Среднегодовой прирост: +12,8%

Прогноз на 2007 год: +10%

Затраты при покупке:

• риэлторские и юридические услуги — до 14% стоимости объекта
• налоги и сборы — 19,6-23% НДС (первичный рынок)
• 6% стоимости объекта (вторичный рынок)

Ежегодные выплаты:

• налог на недвижимость — 31% ГАСК (годовая арендная кадастровая стоимость определяется по итогам госоценки объекта)
• налог на проживание — 24% ГАСК
• налог на пустующие помещения — 10% ГАСК

Годовая облагаемая рента: от 20% стоимости объекта

Прага (Чехия)

Недвижимость: квартиры в р-не Prague 2

Средняя цена продажи, кв. м, EUR:

• 01.01.2007 г. — 1,57 тыс.
• 01.01.2006 г. — 1,43 тыс.
• 01.01.2005 г. — 1,3 тыс.

Среднегодовой прирост: +10,3%

Прогноз на 2007 год: +15%

Затраты при покупке:

• регистрация юрлица в Чехии — EUR1,5 тыс.
• риэлторские и юридические услуги — 3-4% стоимости объекта
• налоги и сборы — 5% стоимости объекта

Ежегодные выплаты:

• налог на имущество — EUR100

Годовая облагаемая рента: 4,8% стоимости объекта

По данным компаний Oxford Group, Mitropa Ukraine, Knight Frank, Dominium, Foreign Home

*Годовой доход без учета регулярных выплат, оплаты коммунальных услуг и рентных поступлений

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий