Зыбучие грунты

Павел СОЛОДЬКО, Мария БОНДАРЬ

Данные Госкомзема свидетельствуют о том, что за 6 месяцев 2006 года в Украине было продано 4116 участков общей площадью 2,6 млн га.

Более 70% этой земли прошло через изменение целевого назначения, далеко не всегда с соблюдением соответствующих процедур. Контракты проанализировали особенности купли-продажи участков основных категорий

Целевое назначение: товарное с/х производство (товарка).

Возможность использования: производство с/х продукции с целью ее реализации. $100-200/сотка

Действие моратория: согласно п.15 Переходных положений ЗК, с 1 января 2002-го купля-продажа (отчуждение другим способом) участков для ведения товарного с/х производства запрещена. Равно как и отчуждение прав на получение паев, за исключением передачи их в наследство, обмена на другие участки и изъятия (выкупа) для общественных нужд.

Особенности обращения: на протяжении 2002-2006 гг. товарку покупали и продавали, применяя полулегальные схемы: продажа «за долги», по договору мены, путем передачи по наследству, на основании фьючерсных договоров (подробнее — см. Пай-мальчики).

Юридические риски: ни одна из указанных схем купли товарки не гарантирует покупателю, что продавец не откажется от выполнения обязательств на каком-либо этапе сделки.

Покупать сертификаты без соответствующих связей в органах местной (государственной) власти вообще не имеет смысла, ведь в данном случае продавец передает покупателю не право собственности, а право на ее получение (или на постоянное землепользование), реализация которого непосредственно зависит от решений органов власти. Заметим, что размер участка, на который владелец сертификата имеет право, измеряется в условных (!) кадастровых гектарах.

Целевое назначение: «особисте селянське господарство» (ОСГ).

Возможности использования: садоводство, огородничество, сенокошение, выпас скота, товарное производство. $800-1500/сотка

Действие моратория: до недавнего времени действие п.15 Переходных положений ЗК не распространялось на земли ОСГ. 1 января 2007 года ВР изменила п.15, запретив куплю-продажу (отчуждение другим способом) земельных участков, выделенных в натуре для ведения ОСГ. Запрещено также изменять целевое назначение товарки и ОСГ, находящихся в собственности физических и юридических лиц.

Особенности обращения: в 2002-2007 гг. в Украине была легализована лазейка для легального отчуждения участков с/х назначения — товарку переводили в категорию ОСГ и продавали. Распространение действия моратория на продажу земли этой категории участники рынка оценивают по-разному. Кто-то считает, что рынок на неопределенный срок заморожен. Кто-то — обращает внимание, что, с одной стороны, запрет купли-продажи не распространяется на земли резервных фондов местных советов — около 3,3 млн га или 12% общей площади распаеванных земель. А с другой — нормы ЗК не запрещают изменения целевого назначения земель государственной и коммунальной собственности. То есть в новых условиях схема отчуждения земель с/х назначения будет выглядеть более цивилилизованно: власть будет пополнять резервные фонды, изменять целевое назначение участков и продавать их «правильным» структурам.

Юридические риски: незначительные (до внесения изменений в ЗК от 1 января 2007 года), если купленный участок использовать по назначению (подробнее — см. Джентльмены у дачи). До заключения договора о купле-продаже нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца (в идеале — убедиться в том, что в отделе земельных ресурсов соответствующей местной администрации хранится экземпляр госакта), а также проверить полномочия продавца. Если продавец — физлицо, он должен получить письменное разрешение жены (мужа) на продажу участка, или свидетельство о разводе. С формальной точки зрения, основанием для признания договора купли-продажи участка недействительным может быть решение суда о нелегитимности какого-либо предыдущего перехода прав собственности на участок (вплоть до обжалования результатов распаевания).

Целевое назначение: под строительство.

Возможность использования:
1. размещение жилой застройки $1500-8000/сотка,
2. объектов инфраструктуры, общественных зданий и сооружений , гаражей, складских помещений и т. п. , $3000-7000/сотка.

Действие моратория: не распространяется.

Особенности обращения: активно торгуются участки под индивидуальное и коммерческое (склады, логистические центры и т. п.) строительство. Вместе с тем компании-застройщики неохотно покупают участки под строительство крупных жилых и других объектов, соревнуясь за право постоянного (или временного) землепользования.

Юридические риски: владельцы участков этой категории чаще всего сталкиваются с попытками принудительного прекращения прав собственности на землю. Соответственно, покупая участок под застройку, нужно проверить, не является ли участок объектом спора между администрациями. А также учесть риски обжалования решения органа местного самоуправления об изменении целевого назначения земли. Другими словами, нужно проверить не только наличие решения (обращая внимание на конкретные требования к объекту строительства), но и обстоятельства его принятия, правильность оформления и т. п. В идеале — ознакомиться с соответствующим протоколом заседания местного совета, выводами государственной землеустроительной экспертизы относительно проекта изменения целевого назначения земли и т. п.

Дачные участки.

Целевое назначение: под садоводство, огородничество. $2000-4000/сотка

Особенности обращения и юридические нюансы: дачные участки торгуются со времен СССР. Права собственности на участок обычно передаются покупателю вместе с правами собственности на недвижимое имущество (дачный дом считается таковым при наличии постоянного фундамента). При этом в большинстве случаев заключают два договора купли-продажи. Скорее типичными являются случаи, когда владельцем земли является не собственник дома, а дачный кооператив — фактически, вместе со зданием продавец передает покупателю право членства в кооперативе (при его согласии). Это право не всегда закрепляет за новым дачником конкретный участок.

Изменение целевого назначения земли (согласно постановлению Кабмина № 502 от 11.04.2002 г.)

1. Подача заявления в сельский, поселковый, городской совет (если участок расположен в пределах населенного пункта) или в райгосадминистрацию. К заявлению прилагаются:

— копия государственного акта на право собственности;

— копия паспорта (для физлиц), копия свидетельства о государственной регистрации и устава (для юрлиц);

— документы относительно установленных ограничений на использование участка и сервитутов;

— обоснование необходимости изменения назначения с указанием размера участка.

2. В случае согласия на смену целевого назначения участка орган местной власти дает разрешение на подготовку проекта ее отвода, который составляет государственная (или другая) землеустроительная организация по заказу владельца. Условия и сроки проекта определяются договором.

3. Проект отвода участка согласуется с:

— отделом земельных ресурсов органа местной власти;

— отделом охраны окружающей среды;

— санитарно-эпидемиологической службой;

— органом градостроительства и архитектуры.

4. Согласованный проект подлежит государственной землеустроительной экспертизе, после которой подается на рассмотрение местного совета (райгосадминистрации).

5. Владельцу оформляют новый государственный акт на право собственности на участок. Негативное решение органа местной власти можно обжаловать в суде.

NB!

Для перевода земли категории ОСГ в категорию «под застройку» соответствующий участок должен быть включен в пределы населенного пункта. Представительские расходы на смену целевого назначения участка площадью 2 га колеблются от $5 тыс. до $50 тыс. (в зависимости от его расположения). Разъяснений Минюста относительно особенности применения механизма изменения целевого назначения с учетом последних изменений в ЗК пока нет.

Пай, земельный участок

Определение: Указ президента № 666 (от 10.11.1994 г.) определяет пай как «часть земли, которая была передана в коллективную собственность». Согласно Указу № 720 (от 08.08.1995 г.), право на пай имеют все члены коллективного с/х предприятия (кооператива, АО), в том числе пенсионеры, работавшие в нем. Сейчас термином «пай» называют как непосредственно землю, так и право на ее получение. Пай, выделенный в натуре, является земельным участком.

Правоустанавливающие документы: согласно постановлению Кабмина № 801 (от 12.10.1995 г.), документом, подтверждающим право на землю (без выделения пая в натуре), является сертификат. По данным Госкомзема, по состоянию на декабрь 2006 года, сертификаты получили 6,9 млн человек (99% от общего количества). Право собственности на земельный участок с четко определенными границами, согласно постановлению Кабмина от 02.04.2002 г., закрепляет государственный акт. Этот документ указывает точное местонахождение, размер и целевое назначение участка.

По данным Госкомзема, по состоянию на декабрь 2006-го, госакты получили более 5,9 млн граждан (87,2% владельцев сертификатов).

Аксиомы due diligence

При подписании договора о купле-продаже земельного участка необходимо проверить:

— правоустанавливающие документы продавца;

— соблюдение порядка продажи;

— соответствие целевого назначения цели покупки;

— полномочия продавца (его представителя) заключать сделку.

Образцовое соглашение

Договор о переходе права собственности на землю должен содержать:

1) названия сторон (ФИО гражданина, название юридического лица);

2) все правоустанавливающие документы;

3) вид соглашения;

4) предмет соглашения (земельный участок с четко определенными местоположением, площадью, целевым назначением, составом угодий, правовым режимом и т. п.);

5) ссылку на документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

6) сведения об отсутствии запретов на отчуждение участка;

7) сведения об отсутствии (наличии) ограничений относительно использования участка;

8) договорную цену (привязанную к СКВ по официальному курсу);

9) обязательства сторон.

Использованы материалы компаний «Ди Эл Эй Пайпер Украина», «Салком»
Цены на участки до 30-40 км от Киева (до продления моратория)

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий