Земля без воли. За земление

Павел СОЛОДЬКО

Верховная Рада, преодолев президентское вето, продлила мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Депутаты мешают стать фермерами бывшим колхозникам. Кто выиграет и кто проиграет от продления моратория на продажу земли

В январе 2007 года Верховная Рада конституционным большинством голосов (367 — «за») преодолела президентское вето и в очередной раз продлила мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Дескать, иначе — в отсутствие законов «О земельном кадастре» и «О рынке земли» — у бывших колхозников, большинство из которых так и не стали фермерами, скупили бы земли за бесценок.

Кто именно скупил бы, не уточняют ни бывший глава агрофирмы «Земля и люди», член фракции КПУ Александр Ткаченко, ни члены БЮТ (в том числе и нынешний председатель Комитета ВР по вопросам аграрной политики Михаил Гладий, известный как лоббист интересов председателей КСП), ни представители СПУ (в состав которой входит господин Бойко — экс-руководитель ММК им. Ильича, за относительно небольшую плату арендующего более 200 тыс. га колхозных земель), ни другие сторонники моратория. Зато в кулуарах парламента уже ходит новая шутка: «Нужно крестьянам и деньги запретить использовать — все равно пропьют». Цинично, конечно, но весьма показательно.

Казалось бы, очевидно

Первый заместитель председателя Секретариата президента Арсений Яценюк уже заявил о намерениях обжаловать мораторий в Конституционном Суде и доказать, в частности, что владельцы земельных участков имеют право свободно ими распоряжаться. Цена вопроса — около 41,1 млн га или 68% площади земельного фонда страны. Перспективы обжалования моратория — это тема отдельного разговора. В данном контексте важно лишь то, что вряд ли судьи КС (которые до сих пор не растолковали порядок применения статьи Основного Закона об императивном мандате и еще не успели проверить на соответствие Конституции ряд норм закона о Кабмине) будут тратить драгоценное время на рассмотрение, в принципе, риторических вопросов.

Уже 5 лет сельскохозяйственные земли в Украине покупают и продают в условиях моратория, при активном содействии чиновников центральной и местной власти, и ничего (см. Пай-мальчики, стр. 38-41). Объявления типа «Куплю земельный пай» свободно вешают возле сельсоветов, а «Сменю целевое назначение земельного участка» приходилось видеть на столбах рядом с райгосадминистрациями...

Даже официальные сводки Госкомстата и Госкомзема не скрывают существующих тенденций: в 1990 году площадь сельскохозяйственных участков составляла 42,1 млн га, в 2002-м (когда начал действовать мораторий) — 41,8 млн га, в 2005-м — 41,6 млн га. Чиновники признают, что самыми быстрыми темпами перевод земли в категорию «под застройку» происходит в Киевской области (см. Концы в землю, стр. 40-41), да и обход моратория путем смены целевого назначения участков — классика жанра...

Казалось бы, уже давно следует признать половинчатость аграрной реформы: получив права на земельные паи, не все владельцы добились от КСП выделения участков в натуре, и лишь единицы из добившихся смогли этими правами осознанно воспользоваться (либо создать фермерское хозяйство, либо самостоятельно перевести земли с/х назначения в категорию «под застройку» и продать). И, что торможение реформы вызвано прежде всего тем, что цену на землю в Украине определяют искусственно ограниченный спрос и Госкомзем, что залог с/х участков невозможен из-за прямого запрета на их отчуждение и т. д.

Впрочем, в решении о продлении моратория удивляет не то, что ВР уже в который раз игнорирует реалии. Скорее, наоборот, рыночная действительность обусловила продление моратория. Скажем, по данным газеты «Сільські вісті» (которую должны были бы внимательно читать социалисты), из 27 млн га распаеванных угодий крестьяне самостоятельно обрабатывают лишь 15-25%. Остальное сдают в аренду. «Представьте, что парламент запретил куплю-продажу квартир, а у владельцев нет денег на оплату коммунальных услуг, — комментирует ситуацию адвокат Татьяна Монтян. — Имущество есть, но его невозможно ни продать, ни освоить. Единственный выход — сдавать его в аренду». Кстати, по данным Госкомзема, за последние 4 года площадь арендованных паев уменьшилась с 22 млн га до 17,3 млн га. То есть по меньшей мере 4,7 млн га черноземов либо выкупили арендаторы, либо одно из двух.

Весьма вероятно

Напомним, в частности, что 19 декабря 2006 года (когда, собственно, были приняты изменения в ЗК) во время утреннего заседания ВР депутат Александр Ткаченко предложил включить в Переходные положения кодекса пункт о запрете изменения целевого назначения земель. С первой попытки провести это предложение не удалось, но после того как его поддержала Юлия Тимошенко, первый вице-спикер Адам Мартынюк провел повторное голосование по этому поводу и 393 депутата идею Ткаченко поддержали.

Подпункт «б» пункта 15 Переходных положений ЗК сформулировали следующим образом: «До 1 января 2008 года не допускается купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения использования земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарно-сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства...». (Выделено автором. — Ред.)

После этого Тимошенко предложила предотвратить изменение целевого назначения также земель коммунальной и государственной собственности. Но эту тему удивительно быстро закрыли — регионал Василий Бевзенко сказал, что за это уже голосовали. Социалист Сергей Матвиенков добавил, что все попытки что-то изменить в законе с голоса — это попытки сорвать его принятие, предложив прекратить обсуждение и проголосовать документ в целом. Даже член фракции БЮТ Михаил Гладий не поддержал лидера.

В результате депутаты не «заморозили» ситуацию на рынке до принятия закона о земельном кадастре и других, а просто усложнили правила игры. Если раньше органы местной и государственной власти решали, изменять назначение земли или нет, а инициировать изменение мог каждый, то теперь доступ случайных лиц к первичному рынку (прежде всего, к купле-продаже и переоформлению паев) ограничен.

Далеко не все владельцы товарки и ОСГ (даже со связями в органах власти) смогут переводить с/х земли в категорию «под застройку», ведь теперь реализация такой схемы возможна лишь при условии возвращения земли в коммунальную (государственную) собственность с дальнейшим переоформлением. Дело, согласитесь, весьма рискованное. Но и плата за риск увеличивается — непосредственным следствием новых правил будет рост цены на землю «под строительство» и ее временное падение — на ОСГ.

Председатель Киевской ОГА Вера Ульянченко заметила, что «свободной земли в области почти не осталось». Похожая ситуация, по информации Контрактов, и с участками вокруг Донецка, Харькова, Днепропетровска, Запорожья и т. д. Соответственно самая острая борьба в 2007 году развернется за земли, предоставленные в постоянное (или временное) пользование, а также за земли резервных фондов, которые после распаевания колхозных земель остались в собственности местных общин.

Лишь после завершения распределения этих земель политические игры вокруг моратория будет прекращены. Заметим в связи с этим, что отмена запрета на куплю-продажу участков с/х назначения 1 января 2008 года — наиболее оптимистичный сценарий, ведь привязав кассацию моратория к принятию законов о кадастре и о рынке земли, ВР не обязала себя принять их на протяжении года.

---

Есть данные

Общая нормативная стоимость всех украинских земель составляет около 400 млрд грн. Средняя нормативная цена 1 га земли с/х назначения — 9525 грн. Цена сотки земли целевого назначения «под застройку» в радиусе 30 км от столичного Главпочтамта колеблется от $2 тыс. до $20 тыс. Ориентировочная цена 1 га сельскохозяйственной земли в аграрных областях (вдали от больших городов, для использования по назначению) — от 2 до 12 тыс. грн. По официальным данным, в первом полугодии 2006 года в Украине продано 4116 участков общей площадью 2,6 млн га за 839,3 млн грн.

По данными Госкомзема, риэлторов и представителей аграрного бизнеса

Общая площадь украинских земель — 60,4 млн га; из них — 41,6 млн га — земли сельскохозяйственного назначения, 10,4 млн га — земли лесного фонда, 2,4 млн га — водного фонда, 2,5 млн га — земли жилой застройки и промышленности, 1,1 млн га — земли природно-заповедного назначения. Около 80% земель с/х назначения распаеваны, вследствие чего 6,9 млн граждан получили право на получение земельной доли (пая). Средний размер пая — 4,1 га, около 17,3 млн га паев сданы в аренду. Средний размер годовой арендной платы — 132,5 грн за 1 га.

По данным Госкомзема, Госкомстата на октябрь 2006 года

---

От моратория:

1. выиграют

• крупные арендаторы, не собирающиеся выкупать землю;
• председатели КСП, чьи фирмы арендуют земли бывших колхозов;
• левые политики, которые делают PR на защите интересов крестьян;
• чиновники вследствие увеличения представительных расходов на смену ЦНЗ;
• владельцы участков категории «под застройку».

2. проиграют

• крестьяне, сдающие в аренду паи;
• фермеры, планировавшие взять кредиты под земли с/х назначения;
• потенциальные покупатели участков под индивидуальное строительство;
• владельцы ОСГ, которые планировали продать наделы;
• риэлторы, зарабатывающие на изменении целевого назначения земли.

Категории земель по целевому назначению

• сельскохозяйственные;
• жилой и общественной застройки;
• природно-заповедные;
• оздоровительного назначения;
• рекреационные;
• историко-культурные;
• лесохозяйственные;
• водного фонда;
• промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т. п.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий