Титулованная собственность

Ольга ХМЕЛЬНИЦКАЯ

Приобрести жилье еще не значит стать его владельцем. Существует немало случаев, когда право собственности на недвижимое имущество было обжаловано в суде не в пользу последних покупателей. Явные пробелы в законодательстве не позволяют надеяться, что приобретенная собственность не перейдет в другие руки. Ни риэлтор, ни нотариус не в состоянии защитить своих клиентов от иска относительно определения договора купли жилья недействительным. Однако выход все же есть. Следует получить полис титульного страхования.

фото Светланы и Виктора СКРЯБИНЫХ

Причин для иска о признании договора приобретения жилья недействительным более чем достаточно. Например, могут быть неправильно оформлены документы, не учтены интересы несовершеннолетних детей. Может оказаться, что квартиру вам продали от имени неправоспособного и недееспособного гражданина (осужденного, психически больного и тому подобное). В отдельную категорию юристы выносят случаи, когда недвижимость могла быть продана вследствие обмана, насилия, угроз или мошеннической договоренности представителей сторон сделки. В такой ситуации надеяться, что договор был заключен с учетом всех необходимых процедур, — бесполезно.

В процедуре купли-продажи квартиры, кроме непосредственно сторон сделки, задействованы и другие участники (нотариус, регистраторы, риэлторы). Каждый из них не несет прямой и полной ответственности за последствия сделки в случае, если покупателя лишат права собственности. Впрочем, и не должен нести. Ведь имеет строго очерченные законом рамки деятельности. Нотариус отвечает за оформление сделки, проверяя соответствие ее нормам законодательства, выясняя степень дееспособности граждан. Но способ такого выяснения законодательством не установлен, а документы можно подделать. Кроме того, если с имуществом раньше проводилось много сделок, нотариус не обязан проверять права бывших владельцев и не гарантирует законность предыдущих сделок.

Регистраторы отвечают за регистрацию купли-продажи, риэлторы — за предоставление услуг в поиске и выборе объекта недвижимости. Но в Украине до сих пор нет закона о риэлторской деятельности, фирмы этого направления даже не нуждаются в регистрации. Так что не удивительно, что на рынке появляются фирмы-однодневки с заранее мошенническими планами и намерениями. Если же к этому прибавить отсутствие централизованной информационной базы по купле-продаже недвижимости, юридическую непросвещенность покупателей, то картина будет выглядеть отнюдь не оптимистически.

Высокая степень риска сделок с недвижимостью вызвана в первую очередь запутанным законодательством, большим количеством документов, сопровождающих куплю-продажу. К тому же из-за несовершенства законодательства в первый приватизационный период существует множество совладельцев и наследников, интересы которых когда-то не были учтены. Если они подадут иск в суд, рассматриваться будет вся цепочка сделок с жильем. В лучшем случае последний владелец получит от продавца деньги, указанные в договоре купли-продажи. Но не секрет, что для минимизации налогообложения в бумагах порой указывают только часть суммы, остаток же передают «черным налом». Кроме того, никто не компенсирует усилий и средств, потраченных на ремонт или перепланировку. В худшем случае незадачливого владельца лишат права собственности, а продавец окажется не в состоянии выплатить определенную судом сумму.

Факторы риска

Потерять квартиру довольно просто. Известен случай, когда владелец по всем документам был признан погибшим в авиакатастрофе. Право на владение его четырехкомнатной квартирой перешло к одному из родственников. Последнему она была не нужна, поэтому он ее быстро продал. А через несколько месяцев к новому владельцу пришел «покойник». Оказалось, что в тот фатальный самолет он не сел. Вместо него полетел его сотрудник. Но в списках пассажиров владелец квартиры значился. А пока в больнице идентифицировали пострадавшего, его уже успели похоронить.

Чаще всего владельцы имущества становятся жертвами мошенников. Вариантов лишить прав на жилье множество. Например, можно одновременно продать квартиру нескольким покупателям. Весьма распространены махинации с договорами купли-продажи квартиры. Покупатели якобы предлагают продавцу жилья заплатить не всю сумму. Как гарантию, что остаток денег будет выплачен, владельцу оставляют оба экземпляра договора, подписанных у нотариуса. Тем временем мошенники опять обращаются в нотариальную контору с просьбой выдать копию, которая «случайно» была утеряна. Когда копия получена, дальше уже дело техники. Аферисты быстро проводят по ней регистрацию в БТИ и сразу же продают квартиру предварительно найденному покупателю, потратив деньги только на нотариуса и перерегистрацию в бюро инвентаризации. Избежать таких последствий можно, если стать клиентом страховой компании.

Как получается «титул»

Перед подписанием договора страхования страховщик исследует историю объекта недвижимости, выясняет все подозрительные обстоятельства в его «биографии». Бывает, что в процессе такого расследования или покупатель отказывается от покупки этого жилья, или продавец уменьшает цену на него. Как правило, срок выдачи страхового полиса — от трех до десяти дней. Это связано с экспертизой документов, удостоверяющих право собственности, с изучением материалов, связанных с историей объекта. Но сервис страховой компании не ограничивается исключительно страховой услугой. С того момента как полис начинает действовать, СК защищает интересы владельца. Когда возникают какие-нибудь претензии со стороны бывших владельцев, покупателю гарантируют полное юридическое сопровождение вплоть до представления интересов в суде. В случае, когда право собственности не удается отстоять, СК выплачивает клиенту страховую компенсацию в размере рыночной стоимости потерянной квартиры.

Страховщик риэлтору не товарищ

Некоторые агентства недвижимости, хорошо понимая собственные риски, пытаются «страховаться» от них своими силами. Наиболее крупные выдают клиентам гарантийные талоны или обязательства, по которым они несут ответственность за чистоту сделок и возможные проблемы. Некоторые фирмы включают в эти гарантии сопровождение интересов клиентов в суде, если такая необходимость возникнет. Другие предварительно берут от клиентов расписку, в которой последние отказываются от любых требований к агентству после подписания соглашения, даже если со временем к покупателю будут выдвинуты претензии со стороны третьих лиц. Такая форма обычно предусматривает максимальную ответственность агентов, которых специально не зачисляют в штат, чтобы в любой момент легко было от них отказаться.

Риэлторские фирмы, настроенные на длительное присутствие на рынке, пытаются собственными усилиями исследовать историю прав собственности на объект. Они фактически выполняют функции государственных органов регистрации. Но последние не обязаны, да и не склонны предоставлять сотрудникам агентств недвижимости всю нужную им информацию (иногда совсем небезосновательно считая, что она может быть использована криминальными структурами в их интересах). Если же архивные документы таки удастся найти, то для проверки их легитимности и подлинности нужно провести качественную экспертизу, требующую дополнительных, иногда существенных расходов. Соответственно, стоимость услуг агентства растет, а гарантия всех рисков остается нереальной. Руководители тех агентств, которые заинтересованы в сохранении деловой репутации своей фирмы и длительном пребывании на рынке, налаживают партнерские отношения со страховыми компаниями, страхующими права собственности на недвижимость.

Но говорить о массовости такого явления рано. В различных компаниях тарифная ставка колеблется от 0,2 до 3% (сумма зависит от срока действия страхового соглашения, количества предыдущих сделок с конкретной квартирой) стоимости недвижимости. Это немного. Однако агентства недвижимости и так берут за посредничество 4—6% от стоимости квартиры. Если они будут включать в комиссионные еще и расходы на титульное страхование, стоимость имущества увеличится на 7—9%. Не каждый клиент сегодня готов нести такие расходы. Если бы агентства недвижимости «оптом» страховали квартиры, с которыми проводят сделки, их клиентам страховые услуги обходились бы значительно дешевле. Но риэлторы на это не идут. Прежде всего потому, что опасаются, что покупатель в таком случае может засомневаться в профессионализме маклера.

---

Базовые тарифы определяются по результатам предварительной экспертизы и составляют

*страховой суммы

---

Справка

Причины, по которым собственность на недвижимость суды чаще всего признают недействительной:

• — появление неучтенных наследников;
• — появление лиц, пребывавших в местах лишения свободы;
• — подделка или подлог документов;
• — мошенничество с недвижимостью;
• — продажа по доверенности в случае смерти владельца жилья;
• — нарушение правил приватизации.

---

Досье

В Украине нет официальной статистики относительно количества случаев покупки жилья, которые потом были обжалованы в суде. Однако опытные юристы проводят прямые параллели с российским рынком недвижимости, с которым украинский развивается по одним правилам. А там цифры известны. Средняя стоимость соглашения на покупку жилья на московском вторичном рынке недвижимости составляет $50—70 тыс. Количество судебных дел — более 1,5 тыс. в год с суммарными убытками около $85 млн. Всего на московском вторичном рынке жилья заключается ежегодно около 80 тыс. договоров купли-продажи. Почти 20% объектов продаж имеют проблемный характер. По 2—3% из них возникают судебные разбирательства. По данным Москомрегистрации, около 1,5% сделок с жильем суд признает недействительными.

---

Комментарий страховщика

Анатолий СОБОЛЕВ, председатель правления «Украинской инновационной страховой компании «Инвестсервис»:

— Покупая «бэушную» квартиру, вместе с недвижимостью вы автоматически получаете возможность ее потерять. Реальная угроза потерять право собственности на недвижимость существует и тогда, когда ее приобретение происходило с учетом всяческих предохранительных мероприятий и с абсолютным соблюдением норм действующего законодательства — впоследствии могут всплыть обстоятельства, которые невозможно было предусмотреть. Поверьте, общий небольшой процент риска при таких операциях будет слишком слабым утешением, если именно ваша собственность станет абсолютным наполнением опосредованной цифры. Избавиться от риска можно, цивилизованно защитив свое право собственности. Титульное страхование является эффективным и малозатратным механизмом правовой защиты.

Комментарий риэлтора

Андрей ГОНЧАРОВ, директор агентства недвижимости «РЕД»:

— По опыту 12-летней работы на рынке недвижимости могу сказать, что риэлтор или нотариус никогда не могут дать своему клиенту полной гарантии того, что в будущем у того не возникнет проблем правового характера с приобретенной недвижимостью. При глубокой юридической экспертизе, которую мы всегда проводим, порой проявляются «темные пятна». Проверить или ликвидировать все «подводные камни» очень тяжело, риски при покупке недвижимости, относительно которой неоднократно передавалось право собственности, достаточно высоки. Поэтому мы предлагаем нашим клиентам за относительно небольшие деньги страховать титул собственности.

Комментарий юриста

Андрей КОВЕЗА, директор юридической компании «СВАН»:

— Суды сейчас рассматривают много дел, связанных с претензиями относительно прав собственности на квартиру. Значительный процент из них — так называемые «приватизационные» права. Даже покупка квартиры через солидную, казалось бы, риэлторскую фирму не может полностью уберечь вас от возможных неприятностей. Поскольку закона о риэлторской деятельности в Украине нет. Агентства недвижимости практически работают нелегально и никакой ответственности за свои действия не несут. Владелец сам должен защищать свои права. Учитывая международную практику, титульное страхование — достаточно эффективное средство защиты имущества.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий