Цена квадрата: Взаимный бум на рынке недвижимости продолжается

Вацлав КОПЕРИН

Цены на недвижимость растут параллельно увеличению объемов строительства жилья. Этот, на первый взгляд, парадокс говорит о том, что на рынке все еще не установлен баланс спроса и предложения. Жилья по-прежнему не хватает, спрос все еще высок и цены растут. В то же время, наметилась и другая тенденция: успехи строителей уже ограничивают бизнес риэлторов вторичного рынка. В прошлом году общий объем введенного жилья составил 6,1 млн кв. м, что на 3% больше, чем в 2001-м, но на 30% ниже показателя (8,7 млн кв. м), запланированного в «Прогнозе развития жилищного строительства на 2000–2004 годы», утвержденном постановлением Кабмина в августе 2000 года. Не сбудутся, видимо, ожидания чиновников и в этом году, так как по данным Госстроя, за первое полугодие 2003 года было введено около 2 млн кв. м, что на 0,9% меньше, чем за тот же период прошлого года.

Общая характеристика

Относительно благополучной выглядит картина строительства жилья только в столице. За последние пять лет объемы жилищного строительства неуклонно увеличивались, ежегодно прибавляя по 200 тыс. «квадратов», пока в 2001 году не перевалили заветную планку в «миллион». На этом решено было остановиться (в прошлом году в Киеве было построено 1,004 млн кв. м), поэтому и в этом году, согласно планам, в Киеве должно быть сдано в эксплуатацию приблизительно такое же количество жилья.

В большинстве же регионов Украины дела обстоят значительно хуже. Активность проявляется всего в нескольких областях: Днепропетровской, Донецкой, Запорожской, Львовской, Одесской, Полтавской и Харьковской. Например, за январь — июнь текущего года в Полтаве принято в эксплуатацию 60 жилых домов общей площадью в 13,58 тыс. кв. м, в Донецке нашли своих хозяев квартиры в новостройках общей площадью 32,699 тыс. кв. м. Бум жилищного строительства наблюдается в Ильичевске Одесской области, где в прошлом году ввели в эксплуатацию 25 тыс. кв. м жилья, а в этом — предполагают построить 47 тыс. кв. м. Позитивные сдвиги отмечены и в Луганской области, где за счет всех источников финансирования в текущем году запланировано ввести в эксплуатацию 205 тыс. кв. м общей площади жилья.

Остальные области отстают от лидеров жилищного строительства. Так, по словам главного архитектора Ивано-Франковска Александра Микуляка, в минувшем году сдали в эксплуатацию 37 тыс. кв. м жилья в многоэтажных домах. В Чернигове, по информации председателя Черниговского отделения Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины Владимира Кота, в прошлом году было сдано всего 18 тыс. кв. м жилья.

Одним из наиболее весомых факторов, сдерживающих развитие жилищного строительства, является неразвитость ипотеки. По мнению Микуляка, население пока еще не в состоянии приобретать жилье на предлагаемых банками условиях. По данным журнала «Янус-Нерухомість», возможность приобретения жилья в кредит используют сегодня от 4 до 10% граждан.

Объем вторичного рынка недвижимости значительно превышает первичный. В прошлом году, по данным АСНУ, объемы вторички составили $8,5–9 млрд. В 2003-м, по мнению президента АСНУ Александра Бондаренко, в связи с ростом цен, объем рынка увеличится до $9,5–10 млрд (сегментирование рынка выглядит следующим образом: жилая недвижимость — $4,5 млрд, коммерческая — $3–3,5 млрд, промышленная — $2 млрд). Как и в предыдущие годы, особо повышенным, а в некоторых регионах даже ажиотажным спросом на вторичном рынке пользуются одно-двухкомнатные квартиры, раскупаемые в кратчайшие сроки — от нескольких дней до 2–3 недель.

Операторы рынка

Минимальные объемы госфинансирования привели к тому, что прежние строительные гиганты — корпорации Укрбуд, Украгропромбуд, Укртрансбуд и Минтранс — занимают на рынке отнюдь не лидирующие позиции. Лидером рынка нынче признана холдинговая компания «Киевгорстрой», строящая уже не только в Киеве, но и в других регионах страны (Винница, Днепропетровск, Житомир, Запорожье, Одесса, Полтава, Черновцы). Киевгорстрой с 1995 года работает по программе «Жилье за средства населения», в рамках которой холдинг уже привлек более $430 млн, за счет чего и построил почти 2,7 млн кв. м жилья.

Сегодня по такой же схеме работают и другие компании: Житлоинвест (второй по величине застройщик в столице), Познякижилстрой, Агропромсервис, трест «Киевгорстрой-1», концерны «Укрмонолитспецстрой» и «Укразиабуд», львовские компании «Галбуд» и «Карпатбуд», харьковская «Т. М. М.», днепропетровские «Монолит-Сов», «Ратибор», «Созидатель», запорожские ПСК «Запорожинвестстрой», ПСК «Константа», НПО «Проминдустрия», одесские «Прогресс-Строй», «Монолит» и «Инто-Строй».

По мнению операторов вторичного рынка недвижимости, вторичка в большинстве населенных пунктов начала приобретать цивилизованные формы. На долю организованных риэлторов, то есть агентств недвижимости и маклеров со статусом «частный предприниматель», во многих крупных городах приходится до 90% сделок. Исключение составляют Житомир, где «черные маклеры» контролируют 40–50% вторичного рынка недвижимости, а так же Одесса, Николаев и Херсон.

Объекты

Еще пару лет тому широко было распространено мнение о том, что квартиры в старых домах лучше квартир в новостройках. Однако со временем на первичном рынке жилья появились квартиры, архитектурно-планировочные решения которых значительно превосходят старые постройки. Однокомнатные квартиры сегодня строятся площадью порядка 50 кв. м (жилая площадь — около 20), двухкомнатные — 70–75 кв. м (жилая — 38–41 кв. м), трехкомнатные — от 92 до 120 кв. м (50–60 кв. м), четырехкомнатные —120–140 кв. м (70–80 кв. м). Обычными уже становятся квартиры с трехметровыми потолками и просторными кухнями площадью от 12–14 до 17–19 кв. м. Достаточно распространено двухуровневое решение квартир в многоэтажных домах, возведенных каркасно-монолитным способом, что и позволяет не только поливариантное планирование здания, но и свободную планировку квартир.

Вторым фактором увеличения интереса к первичному рынку, по-видимому, является повышение экономической грамотности покупателей недвижимости, начавших считать затраты не только на приобретение жилья, но и расходы на ремонт и дальнейшую эксплуатацию. Новое жилье, благодаря высоким потребительским характеристикам, выигрывает: стены и окна выполнены согласно новым требованиям по теплосбережению, улучшена звукоизоляция, присутствуют счетчики воды и электроэнергии, медная проводка, экономичные обогревательные приборы, система безопасности, в том числе пожарной. Существенным нюансом современной строительной моды стало выполнение пожеланий заказчика. Теперь покупатель квартиры может отказаться или, наоборот, заказать выполнение строительной отделки и установку сантехнического оборудования. В итоге, специалисты отмечают отток клиентов (по ориентировочным подсчетам, он составляет 20–25%) с вторичного рынка на первичный.

Риэлторы указывают и на увеличение спроса на квартиры повышенной комфортности, а также на элитное жилье, появившееся в ряде городов — Киев, Днепропетровск, Донецк, Львов, Одесса. Кстати, понятие «элитное жилье» наконец приобрело четкое определение. Сейчас элитными считают квартиры в домах, имеющих соответствующую инфраструктуру: охрану, автостоянку, современные средства коммуникаций и жизнеобеспечения, солярий, медицинское обслуживание, магазин, прачечную, благоустроенную прилегающую территорию, холл, в котором посетитель может подождать хозяина квартиры и так далее.

Цены

Изменение цен на первичном рынке происходит так же нескромно, как и на вторичном. По утверждениям специалистов ХК «Киевгорстрой», такая динамика обусловлена рядом объективных факторов.

Наиболее весомыми для Киева являются, во-первых, уменьшение количества льготных площадок для строительства, которые не требуют дополнительных капиталовложений на развитие инфраструктуры, инженерные коммуникации или намыв (для справки: стоимость намыва 1 га площадки увеличивает себестоимость 1 кв. м продаваемой площади в жилых домах приблизительно на 50 грн). Во-вторых, свою лепту вносят естественные монополисты — производители электро- и теплоэнергии, а также производители цемента, стекла, металла, которые, пролоббировав повышение ряда таможенных пошлин, надежно защитили себя от посягательств импортеров на внутренний рынок. В-третьих, гордость Кабмина — увеличение средней заработной платы — также способствовала повышению себестоимости строительства нового жилья. Ну и, конечно же, не стоит забывать о рыночном механизме: спрос порождает предложение.

И если предложения не достаточно — увеличивается цена спроса. Сегодня это особенно видно на рынках недвижимости столицы, где ажиотажно покупают жилье не только киевляне и «гости города», но и огромное количество иммигрантов (в основном, возвращенцы из Израиля и США).

Кроме того, по мнению специалистов ХК «Киевгорстрой», открывающийся из окна пейзаж — достаточно веский аргумент для увеличения или снижения цены квартиры, что дает строительным компаниям основания вводить повышающие и понижающие коэффициенты стоимости на квартиры в высотных (25–35 этажей) домах. Так, Киевгорстрой дороже оценивает квартиры на высоких этажах (с 15-го), если из их окон, например, открывается панорамный вид на Днепр. Соответственно, квартиры в том же доме, но с окнами на тривиальный городской пейзаж будут дешевле.

Кстати, холдинг был вынужден снизить цены на квартиры в районах, прилегающих к центру, именно потому, что из окон видна то железная дорога, то маргариновый завод. В прошлом году рост цен на первичном рынке по Украине составил в среднем 20%. Уже в 2003-м отмечено стремительное увеличение стоимости квартир в новостройках. Например, даже в самых глухих углах столичных спальных районов (типа Троещины или Дарницы) найти квартиру дешевле 1850 грн за кв. м практически не возможно.

В разной степени, но тоже заметно выросли цены на жилье и в регионах. В Ивано-Франковске и Харькове стоимость квадратного метра жилья составляет более 1500 грн. В приморских городах и Крыму — еще интереснее. В Мариуполе, например, цены в этом году выросли на 40%. Квартиры в современных комфортабельных домах в Ялте и Гурзуфе выставляются на продажу минимум за 3500 грн за кв. м.

Предварительный прогноз

Операторы первичного рынка жилья единодушны лишь в том, что спрос будет увеличиваться, но о количественных оценках можно говорить лишь после прояснения ценовой ситуации, изменение которой вызвано возвращением действия налога на добавленную стоимость при строительстве жилья. Например, вице-президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар считает, что в следующем году следует ожидать 20–22% роста цен.

Противоположную точку зрения высказывает президент АСНУ Александр Бондаренко, по мнению которого, в ближайшем будущем произойдет стабилизация цен или даже их снижение. В случае реализации первого варианта событий можно прогнозировать снижение объемов строительства, однако не следует забывать, что рентабельность работы большинства подрядных организаций довольно высока, и наиболее вероятным представляется сценарий развития событий, по которому для сохранения объемов строительства подрядчики пойдут на некоторое уменьшение своей прибыльности.

---

ЛУГАНСК. В Луганске и области резкий подъем цен на жилье произошел в начале нынешнего года. Цены тогда в среднем повысились на 100—120 % (в 2—2,2 раза), после чего стабилизировались. По мнению некоторых экспертов, этот рост был связан с началом боевых действий в Ираке: ожидая падения курса доллара, луганчане принялись вкладывать деньги в недвижимость. Кроме того, немалую роль в формировании цен на жилье играют торговцы недвижимостью, которые на волне ажиотажного спроса завышают стоимость квартир.

Основными покупателями квартир в Луганске, кроме жителей города и области, являются предприятия, которые покупают квартиры для своих сотрудников, а также жители Киева, Донецка, Днепропетровска. Сейчас однокомнатные квартиры в центре Луганска стоят от $6 до 8 тыс. ($180–240 за квадратный метр), двухкомнатные — от $7 до 15 тыс. ($140–280 за квадрат), трехкомнатные — от $13 до 25 тыс. ($180–340 за квадрат). Цены на квартиры в спальных районах города в 1,5—2 раза ниже. Почти треть луганчан живет в частных одноэтажных домах. Дом из 4–5 комнат площадью 50–70 кв. м стоит от $7 до 14 тыс. (такой же дом, но в самом центре города — до $50 тыс.). Что касается нежилой недвижимости, то этот рынок в Луганске в основном находится в тени.

Цены на подобные помещения в центре города — от $950 до 1250 за квадратный метр. Пожалуй, главная особенность луганского рынка недвижимости — практически полное отсутствие строительства нового жилья. К примеру, в 2002 году в области было введено в эксплуатацию 205 тыс. кв. м жилья. Большинство новых домов — частные одноэтажки. Многоквартирные дома, как правило, долгострои. Трехкомнатная квартира в одном из таких домов —48-квартирной девятиэтажке, расположенной в спальном районе, стоит около $17 тыс. Особенностью региона можно считать несколько тысяч брошенных квартир в шахтерских городах Луганской области.

После закрытия шахт, не многие уезжающие на заработки шахтеры смогли продать свои квартиры. В Стаханове брошенных квартир порядка 1200, в Зоринске пустуют два пятиэтажных дома, и жильцы постепенно покидают еще два таких же, расположенных по соседству. В относительно благополучном Краснодоне однокомнатная квартира нынче стоит $1,5 тыс., двушка — $2,5 тыс., трешка — $3,5 тыс. Согласно прогнозам специалистов агентства недвижимости «Союз», цены на недвижимость в Луганске уже в начале будущего года подорожают не менее чем на 10–20%.

Андрей ШЕШЕРА

ДНЕПРОПЕТРОВСК. С начала осени цены на жилье подскочили на 20%, однако риэлторы не считают сезонный фактор определяющим в росте цен. Если еще в середине лета однокомнатную «высотку» в центре города можно было купить за $12 тыс., двушку — $15–17 тыс., трешку — $20–25 тыс., то в конце сентября такое жилье предлагают за $15 тыс., $17–20 тыс., $25–30 тыс. соответственно. По мнению эксперта-оценщика департамента недвижимости РА «БВ» Лилии Стрелковой, решающую роль в повышении цен на жилье сыграли сокращение объема предлагаемых квартир, возможность покупки жилья в кредит, а также стабильно высокий покупательский спрос, в два раза превышающий предложение.

Максимальный покупательский спрос сосредоточен на одно-двухкомнатных квартирах. Нынешний покупатель уже не рвется в дорогостоящий центр, как это было несколько лет назад. Имея $15 тыс. в кармане, он скорее предпочтет трехкомнатную квартиру в жилом массиве «Левобережный», либо двушку в популярном районе «Победа», нежели будет ютиться в однокомнатной квартире в центре. Что касается многокомнатных квартир, то стабильный интерес наблюдается лишь к трехкомнатным квартирам стоимостью до $18 тыс. В отличие от двушек и однокомнатных, выбор трехкомнатных квартир более широк. По информации Стрелковой, цены еще не достигли своего пика, правда, уже обогнали докризисные времена.

ДОНЕЦК. На протяжении текущего года риэлторы зафиксировали беспрецедентное подорожание недвижимости: на одно- и трехкомнатное жилье цены выросли на треть, двухкомнатные квартиры подорожали на 43%. Весной в городе перешли символическую границу — однокомнатные «хрущовки» в центральных районах начали выставлять на продажу за более чем $10 тыс. Причин тому специалисты городского Центра недвижимости «Коло» насчитывают несколько. Рост недоверия к американской валюте, а также постепенное формирование среднего класса. Есть и сугубо местный нюанс: «шахтерская столица» активно привлекает квалифицированных специалистов из донецкой глубинки.

Существенно и то, что в Донецке в год строится несколько многоэтажек так называемого социального жилищного фонда. Коммерческий сегмент рынка составляет элитное жилье, которое реализуется по ценам $500—750 за квадратный метр. Кстати, в депрессивных малых городках однокомнатную квартиру можно приобрести за $350—500. Кроме того, в город начали активно возвращаться вчерашние израильские репатрианты, что и обусловило подорожание недвижимости в центре города.

Квадрат вторичного жилья в Донецке стоит $360 в одно- и двухкомнатном вариантах, $425 — в случае приобретения трехкомнатной квартиры. По прогнозам агентства «Наш дом», региональная недвижимость в течение ближайшего полугодия подорожает еще на 15–22%. Что же касается коммерческой недвижимости, то она в Донецке в среднем стоит $400–1000 за квадратный метр — в зависимости от адреса. А вот рынок складских помещений, как ни странно, почти отсутствует: и потенциальные продавцы, и пользователи, похоже, предпочитают аренду.

Валентина ПОПОВА, Олег ВЛАДИМИРОВ

ЛЬВОВ. Главный парадокс на рынке львовской недвижимости — превышение цен на старый фонд над новым. Если один квадратный метр жилья, скажем, в австрийском доме начала ХХ века или в польском «люксе» 1930-х годов сегодня достиг $600–700, то в новостройках улучшенного типа аналогичная площадь на нулевом цикле стоит $450–500. Такой ценовой перекос имеет несколько объяснений. В Львове почти два года городская власть не продавала земельные участки под новое строительство, аукционы же, стартовавшие этим летом, только прибавили забот потенциальным застройщикам.

На большинство заключенных соглашений по продаже на торгах земельных наделов (средняя цена квадратного метра — почти 400 грн) городская прокуратура наложила протест, мотивируя свои решения тем, что участки пущены с молотка с нарушениями закона. Кроме того, два главных застройщика во Львове — компании «Карпатбуд» и «Галбуд» — часто не обеспечивают надлежащего качества своего продукта (например, высота потолка в этих жилищах остается в пределах советского стандарта — 2,8 м). С другой стороны, интерес к недвижимости подогрело возвращение с заработков галичан, которые преимущественно везут сбережения на одно-, двухкомнатные квартиры, и эмигрантов, возвращающихся из «горячих» точек.

В то же время киевляне, которые хотят иметь жилье в карпатском регионе, и западные фирмы, перебазировавшие свои филиалы и персонал ближе к украинской границе, также повлияли на ценовую тенденцию львовской недвижимости. В общем, как утверждают эксперты, стоимость среднего одно-, двухкомнатного жилья на львовском рынке в последние два года выросла почти вдвое (однокомнатная квартира в новом микрорайоне — от $8 до $13–15 тыс.), а на более дорогие объекты — в среднем на 30–40%. Еще выше подскочили цены на коммерческую недвижимость.

По словам директора ЧП «Альтернатива» (риэлторские услуги) Любови Лозинской, «на центральных проспектах Львова — Свободы и Шевченко, например, за один квадратный метр сданных «под ключ» офисно-торговых площадей просят от $1000 и больше». За квадрат объектов, появляющихся вследствие перевода жилого фонда в нежилой (с дозированной подачей воды, старыми коммуникациями и деревянным перекрытием австрийско-польской эпохи) предлагают уплатить $600–800. В отдаленных районах цена, в зависимости от оживленности месторасположения, помещения и этажа составляет $350–450.

Особенно вырос спрос на складские помещения. Квадрат складской площади во Львове сегодня стоит $60–120. Но чтобы использовать ее по назначению, в техническое переоборудование склада, согласно подсчетам специалистов, нужно вложить еще столько же. Как считают эксперты, сегодня цены на рынке недвижимости стабилизировались. А если в конечном итоге начнется разрекламированное властью новое строительство — квартиры и коттеджи в кредит под гарантии горисполкома, то цены хотя бы на старую недвижимость должны снизиться.

Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК

---

Комментарий специалиста

Александр БОНДАРЕНКО, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины:

— В этом году рост спроса и цен происходил во всех регионах Украины. Наиболее динамичен этот процесс в Киеве, в Донецкой, Харьковской и Одесской областях и Крыму. Низкая ценовая активность отмечается на рынке недвижимости в Луганской, Сумской и Закарпатской областях. В то же время Закарпатская область представляется перспективной в связи с возможными инвестициями в рекреационную зону. Растет интерес банков к недвижимости, в связи с чем берусь прогнозировать: количество банков-участников рынка кредитования покупок недвижимости вырастет минимум в два раза.

Полагаю, что в ближайшее время начнется вторая волна строительства коттеджей. Она учтет недостатки первой: маленькие земельные участки, непродуманные проекты, как отдельного дома, так и поселка в целом. Емкость рынка коттеджей, по моему мнению, ежегодно будет увеличиваться приблизительно на 15%.

Юрий БАЗЕЛИНСКИЙ, директор агентства недвижимости «Оптимум Плюс», член правления АСНУ:

— Возросший спрос на жилье обусловлен несколькими факторами. В первую очередь, это рост реальных доходов населения, в том числе и теневых, требующих надежного вложения, которым является недвижимость. Свою роль сыграли и развитие ипотечного кредитования, и недоверие к отечественной и иностранным валютам, и инфляционные ожидания.

В Киеве спрос вызван притоком покупателей из провинции, в крупных городах Украины — желанием наших соотечественников, живущих в «горячих точках», иметь «запасной аэродром», приносящий им также и неплохой доход от сдачи в аренду. Кроме того, подорожание квартир на первичном рынке тут же отражается на стоимости старого жилья. Полагаю, что объективных причин дальнейшего роста цен нет, уже сейчас они неоправданно завышены и вскоре должны стабилизироваться.

Несмотря на то, что в свободной продаже земля будет только с 2005-го года, этот рынок развивается очень интенсивно. Некоторые предприниматели приобретают строения с землей с намерением что-то построить, некоторые — с надеждой выгодно перепродать в перспективе, так как с введением закона о продаже земли цена на объекты с земельными участками вырастет. Уже сегодня инвесторы при покупке недвижимости оговаривают условие: земля должна быть в их собственности.

Усредненная стоимость строительства кв.м жилья (по состоянию на 1 января), грн

*Cоветские рубли
По данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул», г. Харьков

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий