Компании

Сделка года на рынке недвижимости

Наталья МАТВИЕНКО, журналист

В октябре завершилась инвестиционная сделка по продаже киевского бизнес-центра «Артем». Эксперты отнесли ее к разряду знаковых, указав, что показатели доходности соглашения и его технология будут определять параметры последующих подобных транзакций. Не остался незамеченным и другой момент — приход в страну солидных иностранных инвесторов, работающих на рынке недвижимости. Новые игроки могут потеснить отечественных инвесторов, которые пока не готовы к проведению таких крупных операций, да и к серьезной конкуренции тоже.

Фото Сергея ДАВЫДКОВА

Как оказалось, продажа «Артема» — не самая крупная операция подобного рода, проведенная на украинском рынке офисной недвижимости. Как сообщил региональный директор компании DTZ Ник Коттон, в 1998 году в Киеве была заключена инвестиционная сделка, в результате которой крупная голландская инвестиционная компания Rodamco купила у компании Gooioord 80% ее акций, выложив за них более $20 млн (продавцу принадлежали ряд объектов в центре Киева). Однако эта сделка не отразилась на рынке, поскольку произошла всего за месяц до экономического кризиса. После чего рынок надолго забыл о сенсациях.

Впрочем, и «артемовская» сделка могла бы попасть в разряд рядовых. Бывший владелец здания — американский инвестиционный фонд, прогнозируя дальнейшее падение доходности эксплуатации офисных помещений в Украине, принял решение продать свою собственность. Покупатели же (группа частных инвесторов) были изначально согласны на более низкий уровень доходности, который тем не менее остается привлекательным по западным меркам. Сейчас, например, в украинской столице в сегменте офисных помещений доходность составляет порядка 20-50% в год, в то время как в странах Восточной Европы (Чехии, Венгрии, Польше) лучшие ее показатели держатся на уровне 8-10%. Так что, для непосвященных транзакция выглядела более чем тривиально.

Тем не менее именно эта сделка, по мнению аналитиков, установит стандарты будущих аналогичных операций. Начнем с того, что продажа «Артема» готовилась более полугода (сопровождение осуществляли Colliers International и юридическая фирма «Шевченко, Дидковский и партнеры»). На момент заключения сделки на фоне снижающейся доходности других похожих объектов бизнес-центр «Артем» оказался одним из самых инвестиционно привлекательных в городе. Сумма контракта не разглашается. Однако по оценкам специалистов, она могла составить от $12 млн до $15 млн. Транзакция имела и другие не менее интересные особенности.

Важные детали

Впервые инвестиционно привлекательный объект продавался полностью арендованным. По словам партнера юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и партнеры» Рысбека Токтомушева, это обстоятельство обусловило сложность данной сделки: покупателям пришлось внимательно анализировать все имеющиеся договоры аренды и оценить степень рискованности предстоящей транзакции. Раньше на нашем рынке объекты покупались, как правило, с целью последующей реконструкции и поэтому бывшие арендаторы освобождали помещения. Эта же сделка отличалась от всех остальных тем, что в данном случае не разрывались действующие договоры аренды, не повышались арендные ставки.

Покупался даже не столько сам объект, сколько денежные потоки, которые он приносит. Для украинского инвестора его стоимость была бы слишком высока, в то время как западных инвесторов просчитанный ими уровень рентабельности вполне устроил. Главным показателем, которым интересовался инвестор, была доходность данного бизнес-центра, а не его цена, в то время как наших инвесторов интересует прежде всего цена объекта.

Кроме того, данная сделка предполагала договоренность покупателя и продавца по целому ряду критериев, самым главным из которых была стандартизированность имеющихся договоров аренды и, главное, договоренность условий оплаты. Знаковость операции для рынка заключалась также и в том, что и покупателями, и продавцами выступили профессиональные инвесторы.

Вместе с тем, к приходу солидных инвесторов необходимо готовиться и властям. «Когда на рынок приходят большие игроки и он остается неурегулированным, это может привести к нежелательным последствиям», — считает глава Совета предпринимателей при Кабмине Вадим Гуржос. В частности, по его мнению, в Киеве (поскольку столица наиболее интересна инвесторам) следует посчитать и выделить необходимое количество торговых центров и объектов коммерческой недвижимости, чтобы «не сделать из города вторую Варшаву, в которой фактически уничтожено лицо города. При этом рынок коммерческой недвижимости переполнен — новые офисные и торговые центры стоят пустыми, строятся гостиницы, в которых постояльцы могут никогда не появиться».

Перспективы рынка

Кроме того, данная сделка явилась первой ласточкой выхода крупных западных инвесторов на столичный рынок. И если опыт первых покупателей окажется успешным, то после президентских выборов, по мнению риэлторов, стоит ожидать более активных действий со стороны иностранцев.

Правда, по мнению Ника Коттона, для того, чтобы крупные западные фонды не просто заинтересовались киевской недвижимостью, а стали активно приобретать готовые инвестиционные проекты, отечественные компании должны строить более качественные здания, к тому же — больших площадей. Поскольку крупные западные инвестиционные компании обычно имеют фонды от $5 млн и заинтересованы в крупных проектах. «Помимо всего прочего, чтобы заинтересовать западных инвесторов, проект должен иметь профессиональное управление и стандартизированные договоры, — рассказывает Ник Коттон. — В то же время иностранцы могут прийти только в качестве инвестиционных компаний, поскольку рынок первичного строительства в Украине слишком коррумпирован, а следовательно, закрыт для других форм вливания западного капитала».

«Это была знаковая для украинского рынка сделка, — отмечает директор агентства C. I. T. Эдуард Бразас. — Она обязательно даст толчок к приходу в Украину иностранных инвесторов, которые, прежде всего, исследуют опыт своих первопроходцев. Поэтому, если первые покупатели будут довольны доходностью, то за ними потянутся и следующие крупные компании. В свою очередь, большие деньги не могут не активизировать рынок, который постепенно будет перепрофилироваться по западным образцам. Что касается наших инвесторов, которые, не имея сегодня реальной конкуренции со стороны западных компаний, конкурируют сейчас исключительно между собой, то это первый сигнал для них, что в Украину могут прийти большие иностранные капиталы и поэтому, чтобы не остаться на обочине, им необходимо серьезнее подходить к своему бизнесу».

---

Впервые покупался не столько объект, сколько приносимая им прибыль

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий