Хижины дяди и Тома

Надежда ГОНЧАРУК

Как заработать на заграничной недвижимости. Заграничная недвижимость окупается медленнее, чем в Киеве, зато она ненамного дороже.

В чужой стране можно не только отдыхать, но и зарабатывать деньги на перепродаже или сдаче в аренду квадратных метров. Заграничная недвижимость окупается медленнее, чем в Киеве, зато она ненамного дороже.

Например, имея $100 тыс. можно купить хорошую квартиру на Кипре. За небольшие комиссионные местная риэлторская фирма будет сдавать жилую площадь в аренду, которая с апреля по сентябрь обходится туристам от 50 до 200 кипрских фунтов в день. Чистый доход за сезон — $4-17 тыс.

Большинство украинцев, вовремя оценивших выгодность таких инвестиций, вкладываются в недвижимость на Кипре, в Испании, Италии, Франции и Болгарии, — как правило, в курортных зонах. Пользуется спросом среди наших соотечественников недвижимость в европейских столицах, например в Лондоне, а также жилплощадь в США. А один из самых востребованных украинцами городов — Париж.

Самая дорогая недвижимость — во Франции

Зарубежный рынок недвижимости привлекает стабильностью, постоянным ростом цен на жилье и низкими кредитными ставками (в западных странах хорошо развита ипотека). «Мы в основном работаем с Испанией, Болгарией, Черногорией. Популярность этих стран объясняется тем, что цены здесь сопоставимы с ценами на недвижимость в Украине и ментальной близостью к Европе», — объясняет предпочтения украинцев Роман Донской, директор риэлторской компании Sun Realty Group (ТМ «Домик у моря»).

Посторонним В

В среднем, одно агентство недвижимости, работающее «на выезд», подыскивает варианты за границей одновременно для десяти клиентов. «В 2005 году к нам звонили 3-4 человека в неделю, сейчас — 10-15», — признается Валентина Субот, руководитель представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers Ltd. в Украине.

Сумма сделки по покупке иностранных квадратов варьируется от $50 тыс. до $1 млн. «Потенциальные покупатели проявляют интерес либо к недвижимости до EUR100 тыс. (нижний сегмент. — Прим. Контрактов), либо к объектам стоимостью EUR200-500 тыс. (средний и выше среднего сегменты. — Прим. Контрактов)», — утверждает Роман Донской. Точно подсчитать украинский объем сделок по покупке заграничной недвижимости невозможно. По приблизительным оценкам операторов, в последние 2-3 года украинцы тратят на зарубежные апартаменты до миллиарда долларов ежегодно.

При этом наших соотечественников не смущает, что законодательство во многих западных странах не позволяет иностранцам приобретать недвижимость или существенно ограничивает такую сделку. Например в Болгарии, где покупка недвижимого имущества нерезидентами разрешена, иностранцам запрещено покупать землю. Участок можно арендовать на неограниченное количество лет. Правда, это ограничение при желании можно обойти: иностранная фирма с 1% болгарского капитала, или компания, зарегистрированная в Болгарии, может абсолютно законно приобрести местные сотки. Даже если ее учредителями являются иностранцы.

В Чехии нерезидент не имеет права купить даже недвижимость. Но, опять же, с оговорками: иностранцы, являющиеся собственниками или соучредителями чешской фирмы, могут приобретать недвижимость без ограничений. В этом случае для приобретения квартиры или дома, скажем в Праге, подданному другой страны необходимо содержать фиктивную фирму.

Еще суровее законы в Латвии, где иностранцам не разрешено покупать недвижимость. Не может приобрести жилье даже фирма, более 49% уставного фонда которой — иностранный капитал.

В Женеве, Лозанне, Цюрихе граждане других стран жилье могут лишь арендовать — в Швейцарии действует закон, запрещающий приобретать недвижимость иностранцам, не имеющим вида на жительство.

Посредники

Компании-посредники, как правило, предлагают полный комплекс услуг: оформление временных виз, юридическое сопровождение сделки (включая разнообразные способы обхода местных ограничений для нерезидентов), управление недвижимостью и т. д. Стоимость таких услуг колеблется от 5 до 10% от суммы сделки.

Наш соотечественник может купить недвижимость за границей как на первичном, так и на вторичном рынке. В перовом случае он обращается в украинское представительство иностранной строительной компании, во втором — в агентство недвижимости, имеющее партнеров за рубежом. «Наш киевский офис — это представительство американской компании по продаже недвижимости с главным офисом в Тампе. Мы работаем на рынке недвижимости Флориды более 8 лет, и наша база данных насчитывает более 16 тыс. предложений», — рассказывает Ирина Норрелл, генеральный директор риэлторской компании «Флорида Инвестмент Маркетинг Инк.». В отличие от представительства американских риэлторов, кипрская Lemestia Developers специализируется исключительно на первичке, продавая жилье на всех этапах строительства.

Медленные деньги

Сергей Павленко три месяца в году отдыхает на Кипре в собственном доме. Остальные девять месяцев кипрские апартаменты сдает отдыхающим. Это приносит ему неплохой доход — около $40 тыс. в год. На аренде заграничной недвижимости, причем не только в курортных регионах, ежегодно можно зарабатывать от 4-5% до 12-20% стоимости жилья. При этом собственнику квартиры или виллы вовсе не обязательно самому подбирать съемщиков, оплачивать счета и заниматься прочими хозяйскими хлопотами. Компания, которая продавала квартиру, за небольшую плату возьмет ее в управление. Самыми прибыльными считаются квартиры или виллы на побережье — вложения в такую недвижимость могут окупиться всего за четыре года.

Центральноевропейская недвижимость приносит меньший доход. В Центральной Европе цены на жилье, по украинским меркам, практически не растут. В большинстве стран ЕС среднегодовой рост составляет 5-10%. Тем не менее вложения в недвижимость практически в любой европейской стране возвращаются максимум за 10-20 лет. Например, купив в Италии апартаменты за EUR200 тыс., их можно сдавать местным риэлторам за EUR500 в неделю без учета налогов и комиссионных. При таком варианте вложения окупятся за 7-10 лет.

В отличие от Сергея, Павел Ашветия зарабатывает на перепродаже заграничной недвижимости. Он считает, что с этой целью выгодно приобретать апартаменты на рынках Восточной Европы или Ближнего Востока. Там рост цен на жилье значительно выше, чем в Евросоюзе. При этом прогнозы западных экономистов обещают бизнесу Павла прибыльное будущее. Например, по их расчетам, после вступления Болгарии в Евросоюз в 2007 году, цены на недвижимость в этой стране вырастут на 10-30%.

Расходы

Дополнительные расходы при покупке недвижимости зависят от того, в какой стране она приобретается. Это может быть плата за оценку объекта и его технического состояния, проверка «чистоты» сделки, оформление права собственности, уплата налогов и государственных сборов, оплата услуг риэлтеров, юристов и нотариуса. Таким образом суммарные затраты на покупку заграничной недвижимости могут увеличиться на 20%.

В Чехии услуги риэлторов, сборы, налоги составляют 4-8% от стоимости приобретаемой недвижимости. В Литве при покупке недвижимости нужно заплатить нотариальный сбор в размере 2% от суммы сделки. В Черногории при регистрации договора купли-продажи взимается налог на приобретение недвижимости в размере 2%, а также сборы за регистрацию договора купли-продажи и при занесении в Кадастровую книгу (до EUR250). Покупая недвижимость во Франции за нотариальное оформление сделки нужно заплатить 2-10% от суммы договора. В Великобритании услуги риэлтеров обойдутся в 3-5% от стоимости объекта. Оценка и осмотр стандартного объекта оценщиком, с подготовкой отчета для покупателя, обойдется в 800-1000 фунтов, услуги юриста — еще 0,3-0,5% от стоимости недвижимости. Столько же будет стоить работа нотариуса и регистрационный сбор. Самые большие затраты — налог на добавленную стоимость. В Великобритании нерезиденты платят НДС по ставке 17,5%. В Испании услуги агентства недвижимости в среднем стоят 5%, сбор за право собственности — еще около 10% от стоимости объекта. Нотариальное оформление акта купли-продажи (2,5%) покупатель и продавец оплачивают совместно.

Заплатив положенную государству десятину, владельцу заграничной недвижимости нужно быть готовым к текущим расходам, которые значительно больше, начисляемых родным жэком: коммунальные платежи, плата за воду, газ и электричество, расходы на страхование, налоги в местный бюджет, например, ежегодный налог на недвижимость и т. д. Один из самых низких в Европе налог на недвижимое имущество в Болгарии — всего 0,15% оценочной стоимости недвижимости в год. Интересно, что в большинстве стран размер этого налога не зависит от статуса владельца и одинаков для физических и юридических лиц.

Сколько стоит заграница*

Месторас- положение	Средняя цена недвижи- мости (тыс. EUR)		Измене- ние цены за послед- ние 12 мес., %		Обязательные расходы при осуществлении сделки покупки недвижимости (% от стоимости жилья)			Среднего- довой доход от сдачи недвижи- мости в аренду, %
	Квар- тиры	Виллы	Квар- тиры	Виллы	Налог на перечис- лени еденег	Коми- ссионные местного риэлтора	Юриди- ческие услуги	Квар- тиры	Виллы
Лондон (Великоб- ритания)	2,300	4,600	+7,6	+5,2	4	оплачи- ваются продавцом	0,25-0,5	5,1	5,5
Флоренция (Италия)	750	5,000	+10	0	10	0-3	1-2	4	4
Монако	2,750	нет данных	+10	нет данных	9	3	нет **	3	нет данных
Москва (Россия)	2,500	5,000	+30	+40	13% налога на доход***	2-4	1-2	12	6
Париж (Франция)	1,500	3,500	+10	+10	6,5	4	нет **	4	4
Барбадос	700	1,600	+5	+5	иност- ранцы освобож- дены	оплачи- ваются продавцом	1,5-2	3	5
Лазурный берег (Франция)	875	1,500	незначи- тельное	0	6,5-8	5	нет **	4-5	4-5
Хорватия	300	900	+20	+35	5	3	1	20	20
Мальорка (Испания)	500	1,500	+20	+10	7	5	2-3	4-5	5
Юго-запад Франции	250	600	незначи- тельное	<5	6,5-8	5	нет **	4	3

По данным Oxford Group

* Основные данные за 2005 г. по стоимости, расходам при покупке и доходности жилой недвижимости в отдельных регионах мира

** Включаются в налоги по перечислению денег

*** Если недвижимость находится в собственности >5 лет

Указанные данные по ценам и доходу относятся к средним показателям на недвижимость прайм-класса и исключают отдельные случаи. Все данные не включают НДС. Данные по квартирам относятся к апартаментам с двумя спальнями (150 кв. м) в хорошем районе указанных выше регионов. Данные по виллам относятся к особнякам/таунхаусам с четырьмя спальнями (300 кв. м) в хорошем районе указанных выше регионов. Данные включают основные расходы при существующих условиях рынка и не учитывают «исключительные обстоятельства». Среднегодовой доход от сдачи недвижимости в аренду является «грязным» доходом, основанным на ежегодном доходе от арендной платы, разделенном на покупную цену и не учитывает периодов простаивания недвижимости.

---

Расходы на покупку недвижимости за рубежом на примере Кипра

1. Пошлина на передачу права собственности уплачивается единоразово в Департамент по регистрации земельных угодий. Сумма подсчитывается по прогрессивной шкале (см. ниже). Пошлина оплачивается покупателем в момент передачи права собственности.

CYP (кипрский фунт, 1 CYP = $2,1)

Стоимость имущества, CYP тыс.	Пошлина, %
До 50	3,0
50-100	5,0
Более 100	8,0

2. Владелец ежегодно обязан выплачивать налог на недвижимость, который рассчитывается на основе стоимости имущества на 1 января текущего года. На недвижимость стоимостью до CYP100 тыс., принадлежащую частному лицу, налог не начисляется.

Рыночная стоимость,CYP тыс.	Ежегодный налог, % стоимости недвижимости
100-250	0,02
250-500	0,03
Свыше 500	0,035

3. С каждой тысячи стоимости имущества при заключении договора купли-продажи взимается гербовый сбор. Если стоимость не превышает CYP100 тыс. — в размере CYP1,5, свыше — CYP2,0 на тысячу. Сбор оплачивается в течение 30 дней со дня подписания договора.

4. Как правило, доходы от продажи недвижимости на Кипре облагаются налогом по ставке 20%. Однако тут есть множество льгот. Например, чистый прирост капитала до CYP50 тыс., полученный от продажи семейной резиденции, не облагается налогом.

5. Муниципальный налог, взимаемый местными властями, составляет от CYP30 до CYP100 в год, в зависимости от размера объекта недвижимости. Налог покрывает расходы на уборку мусора, освещение улиц и т. д.

6. Коммунальные платежи. Электроэнергия — 0,01 CYP/кВт; вода: до 20 т/в месяц — 5 CYP/т, следующие 10 т — 0,2 CYP/т.

7. Страхование недвижимости (обязательное при покупке) — 1,25 CYP/год с каждой тысячи страховой стоимости.

8. Страхование имущества — CYP1,75 с каждой тысячи страховой стоимости.

По данным Lemestia Developers

---

Ипотека иностранцам

За границей очень дешевые ипотечные кредиты. Например, испанские банки предоставляют иностранцам кредиты в размере половины стоимости жилья под 4-6% годовых на 10-20 лет, в Болгарии — под 6,5%.Во Франции кредит выдается под 3,5-5% годовых на 10-20 лет при наличии счета в французском банке и документов, подтверждающих платежеспособность покупателя. При этом сумма первоначального взноса доходит до 40%. Условия кредитования на Кипре — 4,5% годовых на 15 лет под залог недвижимости.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий