Игра в городки

Надежда ГОНЧАРУК

Особняк под Киевом дороже виллы на побережье Средиземноморья. Однако строительство коттеджных городков все еще называют малорентабельным бизнесом

Отложенный бум

«Приобретайте коттеджи в нашем поселке», «Это вам не Конча-Заспа!» или «В течение 2004-2006 годов инвестиции в пригородную землю приносили более 100% годовых», «Прекращения роста цен на землю не предвидится — этот товар больше не производится». С помощью таких объявлений строители коттеджных городков призывают состоятельных киевлян купить домики в поселках под Киевом. В 90% случаев недвижимость такого рода позиционируется как «элитная».

Если судить по цене, предлагаемая недвижимость действительно может претендовать на самый высокий класс. Средняя стоимость особняка площадью 250-450 кв. м вместе с землей под Киевом достигает $0,5-1 млн — больше, чем стоит коттедж на побережье Средиземноморья или Атлантики (см. Мифы о загранице). Однако остальные атрибуты «элитности» в украинских особняках, как правило, отсутствуют (см. Классификацию). Покупателям в большинстве случаев предлагают охрану поселка, озеро и сосновый бор. А вот бассейн, яхт-клуб и кинозал обещают лишь в некоторых проектах.

Правда, часто застройщики предоставляют клиентам возможность выбора из пяти-восьми вариантов. «Мы построим дом по тому проекту, который выберет клиент, — уверяет Егор Земелев, директор «Кэпитал Риал Истейт» (компания занимается реализацией коттеджей в поселке «Заповідний-1»). Потенциальные клиенты Земелева поселком интересуются, но приобретать бунгало в «Заповідном-1» не спешат.

В целом небольшой спрос наблюдается по всем коттеджным проектам. Реализация 25-40 коттеджей в ценовом сегменте от $2 до 3 тыс. за квадратный метр растягивается в среднем на 16-18 месяцев. К примеру, в коттеджном городке «Сосновый бор» продажи земли с подрядом (покупатель приобретает голый участок, где строит дом по выбранному им проекту) ведутся с 2003 года.

За три года продано более 50 участков, еще девять — в проектах «Молодежный» и «Элитный» — не реализованы до сих пор. Дмитрий Юмаев, коммерческий директор компании-инвестора ЗАО «Киевская передвижная механизированная колонна № 2», особо не расстраивается. Строительство коттеджей он называет «долгоиграющим мероприятием». По его словам, состоятельные клиенты не торопятся приобретать дорогую загородную недвижимость, присматриваясь к коттеджу год-два.

Впрочем, многие строители не торопятся с реализацией недвижимости под Киевом — они неплохо зарабатывают на строительстве офисов или жилья в столице. Рынок коттеджного строительства под Киевом пока не переживает обещанного экспертами бума. Хотя, по словам директора АН «Полесье» Анатолия Осадчего, рост количества коттеджей по трассе Киев — Одесса уже привел к появлению многокилометровых пробок в часы пик.

Пригород не сразу строился

Первые загородные поселки появились под Киевом в середине 90-х. Одним из самых дорогих пригородов является Конча-Заспа. Цивилизованная застройка ведется здесь с 1995-1996 гг. — это городок «Золотые ворота». Метр общей площади построек в городке сейчас стоит $5-6 тыс. с учетом 15-25 соток придомового участка.

«Основная ошибка при развитии первых городков в Обуховском направлении заключалась в том, что собственники участков получили полную свободу при проектировании и строительстве. Застройка напоминала стихийную и получилась абсолютно разноплановой», — утверждают в консалтинговой компании «Диалог-Классик». В итоге у многих владельцев коттеджей был ограничен доступ к воде, а дворцы в 700-1000 кв. м не пользуются спросом, поскольку требуют больших затрат на обслуживание. Сейчас в Конче-Заспе, как и в других поселках пригорода, строят иначе: площадь современных коттеджей уменьшилась до 200-300 кв. м, растет количество объектов соцкультбыта.

В 2003-2006 годах под Киевом в обустроенных поселках построено и заложено всего лишь около тысячи коттеджей общей площадью 350-400 тыс. кв. м. Емкость рынка пригородной жилой недвижимости с 2000 года увеличилась на 200-300% — до 500 тыс. кв. м.

Ожидается, что в 2006-2007 годах появятся еще 10 проектов поселков в Обуховском, Житомирском, Бориспольском и Одесском направлениях. Предложение возрастет еще на 200-250 тыс. кв. м, общая площадь «цивилизованных» особняков составит 700-750 тыс. кв. м. Более детальных маркетинговых исследований рынка коттеджного строительства под Киевом никто не проводил. Застройщики до сих пор больше полагаются на интуицию.

По данным консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», в Киевской области насчитывается 35 коттеджных городков, больше половины — в стадии строительства или проектирования. Исходя из 500 тысяч квадратов общей площади пригородных коттеджей и минимальной цены в $900-1000 за квадрат, денежный объем рынка можно оценить в $500 млн и больше. Для сравнения: объем рынка коттеджных поселков Подмосковья российские риэлторы оценивают в более чем $8,5 млрд.

Дутая элитность

Цены на дома в коттеджных городках вокруг Киева приближаются к подмосковным. В Подмосковье квадратный метр в среднем стоит $2433 (включая стоимость земли). Правда, в отличие от Украины, в России эта цена более обоснована. В Москве примерно с 2000 года действует подробная классификация пригородных коттеджей с требованиями к самому дому, участку, инфраструктуре поселка и даже к направлению. Если пользоваться классификатором поселков в Подмосковье от московской компании Penny Lane Realty, элитных коттеджных поселков под Киевом нет.

К примеру, в большинстве поселках возле российской столицы дома не продаются до тех пор, пока не будет сдана в эксплуатацию инфраструктура: от охранного периметра до школ, садиков, магазинов, спортклубов и ресторанов. Отечественные девелоперы объектами инфраструктуры занимаются на финальной стадии строительства коттеджей. Более того, чтобы купить коттедж в Подмосковье через застройщика, денег и желания недостаточно. Будущие жители элитных городков подписывают «кодекс этики» — правила поведения в поселке.

В отличие от российских, украинские застройщики коттеджных поселков обычно предлагают к домику стандартный набор удобств: лес, озеро или речку, охрану, в редких случаях — магазин, спортивную площадку, бассейн и тренажерный зал. В лица покупателей менеджеры строительных компаний, как правило, не всматриваются — главное, чтобы клиент платил.

Еще одна проблема коттеджных поселков в пригороде Киева — низкий уровень обслуживающего персонала. Для жэка еще можно найти работников в ближайшей деревне, но учителей, воспитателей и спортивных инструкторов заманить на работу в удаленный от Киева поселок практически невозможно.

Если следовать классификации Penny Lane Reaty, то к классу В (высокая бизнес-категория) из 35 городков под Киевом можно отнести всего 5-8. Коттеджных поселков, подпадающих под определение «класс А» (элитная категория), в пригороде украинской столицы нет вообще.

Впрочем, новые проекты, реализация которых только начата или планируется в ближайшие полгода, пестрят многообразием объектов соцкультбыта вплоть до поля для гольфа и ледового дворца.

Главная ценность — земля

Земля на продажу в радиусе 30 км от Киева — большой дефицит. За последние два года цены на участки в отдельных районах выросли в 7-8 раз. Директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий утверждает, что в 2005 году стоимость земли под Киевом увеличилась на 25-100% в зависимости от направления, расстояния до Киева, ландшафтных характеристик, наличия коммуникаций и т. д. Весной этого года на вторичном рынке, по данным АН «Планета Оболонь», сотка земли под застройку в среднем стоила $1200-2100.

Самая дорогая земля — в Конче-Заспе. В районе малой и большой дамбы сотка стоит $10-18 тыс. Следующие по уровню цен — Петропавловская и Софиевская Борщаговка — $8-15 тыс. за сотку, Ирпень — $8-10 тыс., поселок Козин — $5-9 тыс.

Олег Хома, директор по развитию ООО «Первая днепровская инвестиционная компания» (строит под Киевом «Вишневе містечко») рассказал Контрактам, что сотка земли под строительство коттеджного городка обходится в среднем $2-3 тыс. Самые предприимчивые «лэндлорды» предлагают к продаже сотку по $7-9 тыс.

А наиболее практичные набиваются к строителям в партнеры, требуя в обмен на землю часть прибыли от реализации проекта. Застройщик, который не хочет делиться, но при этом не располагает большими средствами на покупку земли со всеми согласованиями, может найти сотку и за $700-900. Но тогда будет вынужден самостоятельно заниматься изменением целевого назначения земли с промышленного или рекреационного — под индивидуальное строительство, а этот процесс может затянуться на годы.

В конце 2004 г. Киевская обладминистрация устроила тотальную проверку правильности оформления документов на участки вокруг столицы. При малейшем подозрении обладминистрация отменяла землеотвод. Многие землевладельцы до сих пор ходят по судам, отстаивая право собственности на участок. К примеру, киевская строительная компания «Градострой», по словам ее президента Виктора Власова, сейчас судится с областными властями за участок, расположенный в 16 км от Окружной дороги вдоль Житомирской трассы. Два года назад компания планировала застроить его коттеджами, инвестировав в проект $50 млн.

Сколько стоит дом построить

Среди строителей коттеджей не встретить Киевгорстрой, «Житло-Інвест» или Познякижилстрой. Лидерам строительного рынка удобнее и выгоднее строить жилье в черте Киева, где на квартиры — большой спрос. Многие застройщики, оккупировавшие пригород, малоизвестны — для них строительный бизнес — не основной. Более того, они практически не рекламируют коттеджи, а цены на особняки предпочитают называть в личной беседе с клиентом. Не удивительно, что состоятельные украинцы предпочитают строить, а не покупать загородные дома. Приблизительно 80% клиентов не готовы вкладывать средства в коттеджи на нулевом этапе строительства и оплачивать подряд, утверждал в конце 2005 года директор АН RED Ярослав Цуканов.

Спрос на предложение компаний немного увеличился лишь с появлением новых современных проектов с различными объектами инфраструктуры.

Тем не менее, по словам Олега Хомы, средний срок реализации одного проекта по-прежнему составляет 2-4 года. С учетом подорожания земли доходность строительства коттеджей составляет 25-40% (за год квадратный метр в строящемся коттедже дорожает на 10-15%). Рентабельность проекта зависит от площади продаваемых зданий. «Как показывает практика, большая площадь застройки приносит инвестору больше доходов, поскольку затраты на развитие инженерной и социальной инфраструктуры для любого современного коттеджного городка практически одинаковы», — объясняет Хома.

Ранее строители приводили более скромные цифры окупаемости загородных проектов. К примеру, в 2004 году по подсчетам Людмилы Задорецкой, директора компании «Евростандарт» (генеральный инвестор коттеджного городка «Романово» в Конче-Заспе), предполагаемый уровень рентабельности городка составлял до 10% при общих инвестициях в $14 млн (из них $4 млн планировалось потратить на инфраструктуру).

«Мы не слышали о сверхуспешных проектах коттеджных городков вокруг Киева, несмотря на то, что в Москве до середины 2004 года доходность строительства таких городков составляла 50-100%. Украинские девелоперы, строящие поселки под Киевом, зарабатывают в несколько раз меньше», — рассказал Контрактам Виталий Бойко, замдиректора «Украинской торговой гильдии». Рентабельность коттеджного бизнеса в Украине иногда даже ниже доходности от сдачи торговых или офисных площадей. Бывали случаи, когда инвестор коттеджного проекта прекращал строительство, зарабатывая в дальнейшем на перепродаже пустого участка, рост цен на который составляет 40-100% в год.

---

Ориентировочная стоимость строительства двухэтажного коттеджа (класса В) площадью 250 кв. м, $

• Проектная документация 6250
• Сооружение фундамента 15 000
• Стены и перегородки 24 000
• Перекрытия 7000
• Кровля 20 000
• Системы отопления и газоснабжения 2400
• Системы водоснабжения и канализации 2100
• Электрооборудование 3500
• Окна и двери 3800
• Полы 4500
• Лестницы 4500
• Лакокрасочные материалы 800
• Сантехника 2500
• Системы безопасности и связи 2000
• Климат-контроль 2500
• Зимний сад 2000

Итого 102 850

По данным украинской строительной компании «Proxima»

Характеристика ниши

• Объем рынка — $500 млн
• Уровень конкуренции — высокий
• Рентабельность бизнеса — 10-45%
• Первоначальные инвестиции в городок — $5-50 млн (в зависимости от площади)
• Особенности — сложности при землеотводе, большие капиталовложения, конкуренция со стороны стихийных поселков и «домиков в деревне»

  ---

Мифы о загранице

Греция

Вилла на Пелопонесе площадью 400 кв. м, расположенная в 150 м от берега моря. EUR330 тыс.

Франция

Дом с бассейном на западном побережье Франции площадью 170 кв. м. EUR362 тыс.

Египет

Двухэтажная вилла на 350 кв. м в районе Хургады в элитном комплексе из 13 домов, балконы и террасы — 100 кв. м, сад — 600 кв. м. EUR260 тыс.

Испания

Коттедж у моря в районе Коста-Брава площадью 130 кв. м. EUR350 тыс.

Германия

Вилла в Бонне площадью 280 кв. м, 200 м от Рейна, с бассейном, общая площадь земельного участка — 1500 кв. м. EUR834 тыс.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий