Домовые

Надежда ГОНЧАРУК, Фото Светланы СКРЯБИНОЙ

$6 млн, инвестированных в доходный дом, ежегодно приносят $700 тыс.

Они возвращаются

Доходные дома в Киеве начали появляться примерно с 2000 года. Но пока их доля в общем объеме жилья, сдаваемого в наем, невелика. По оценкам экспертов, годовой оборот доходных домов в Киеве составляет от $1 млн до $7 млн. Весь столичный рынок аренды жилья оценивается от $210 млн до $480 млн в год.

Анатолий Кручинин, директор кредитно-гарантийной компании «Лизинг-Инвест», утверждает, что в столице не более 5-7 объектов, которые можно отнести к доходным домам. Однако Ярослав Цуканов, директор консалтингового агентства RED, считает, что в Киеве функционирует только один полноценный проект такого рода — Senator Apartments по ул. Пирогова общей площадью 2 тыс. кв. м.

Тем не менее за этим бизнесом — большое будущее. Стремительный рост цен на недвижимость и большой приток приезжих в столицу обеспечат новым домовладельцам стабильные доходы.

По словам Кручинина, строительство доходных домов особенно выгодно, если инвестор привлекает долгосрочные заемные средства иностранных банков. Эксперт прогнозирует, что в 2008 году будет уже 20-30 домов под аренду, а объем рынка в квадратных метрах увеличится до 50 тыс. Не исключено, что к тому времени основными игроками этого бизнеса будут иностранцы, имеющие доступ к длинным и дешевым деньгам. Для них доходность на уровне 7-10% в год — более чем приемлемая. По словам Виктории Нероды, директора по продажам и маркетингу строительно-инвестиционной компании «Новый Континент», отечественные застройщики привыкли зарабатывать быстрые деньги исключительно на продаже жилья. Они не заинтересованы сдавать в аренду квартиры в построенных домах, поскольку в таком случае инвестиции окупаются слишком долго — 9-10 лет.

Строительство доходных домов в основном сдерживают конкуренция со стороны частных арендодателей, большие капиталовложения в проект и относительно низкая по сравнению с торговой и офисной недвижимостью доходность.

Сегодня все проекты доходных домов относятся к категории жилья элитного класса и располагаются преимущественно в центре Киева. В основном это — реконструированные особняки. Построенных «с нуля» доходных домов в Киеве пока нет. Но по прогнозам экспертов, в ближайшие год-два инвесторы уйдут в прицентральные районы, где будут строить дома площадью около 10 тыс. кв. м с относительно невысокими арендными ставками — $400-500 в месяц за квартиру.

Как это работает

Основные клиенты доходных домов — иностранцы с годовым доходом от $100 тыс. Как правило, жилье им оплачивают компании, в которых они работают. Стоимость аренды в большинстве случаев не превышает $3-5 тыс. в месяц за квартиру. Минимальный срок аренды — от нескольких дней до 3-4 месяцев.

До 70% спроса на сдаваемую внаем элитную недвижимость обеспечивают иностранцы, остальные 30% — приезжие из регионов. По пессимистичным оценкам, наполняемость доходных домов не превышает 40%, по оптимистичным — за квартирами в них выстраиваются очереди. Несогласованность объясняется просто — нередко домовладельцы сдают апартаменты «втемную», чтобы уйти от налогов.

В целом клиенты доходных домов оценивают их как нечто среднее между гостиницей и арендуемой у частника квартирой. От отеля они отличаются меньшей стоимостью проживания. Например, номер эконом-класса пятизвездочной гостиницы Premier Palace стоит $400-500 в сутки, в доходном доме — $100-300. От обычного дома — наличием сервиса, качество которого практически такое же, как гостиничного.

Правда, в отличие от гостиницы, арендаторы апартаментов в доходном доме нередко сталкиваются с более обременительным оформлением договора аренды, связанным со сложностями при регистрации по месту проживания и налогообложением арендных платежей. Дело в том, что многие владельцы доходных домов регистрируют право собственности на физлиц, что позволяет платить 13% подоходного налога вместо 20% налога на добавленную стоимость, 25% налога с прибыли и т. д. Поэтому арендатору приходится подписывать отдельный договор, который потом удостоверяет нотариус.

Кстати, интерес иностранных инвесторов к столичным доходным домам вызван не только ростом цен на недвижимость, но и довольно низкими по западным меркам налогами на аренду и отсутствием налога на недвижимость. Уже сейчас многие эмигранты из Украины выкупают в Киеве целые этажи с квартирами, а затем сдают их в аренду.

Доходы, расходы и конкуренция

В реконструкцию жилого дома на 5-6 этажей необходимо вложить около $3 млн. Еще столько же надо потратить на отселение жильцов из дома или на выкуп ветхого здания у собственника. $100 тыс. уйдет на создание частного жэка и наем обслуживающего персонала. В итоге, общие затраты на создание доходного дома превысят $6 млн.

Как утверждают большинство украинских девелоперов, доходность от вложений в этот бизнес составляет около 10% годовых, что ненамного ниже доходности от сдачи площадей в современных офисных или торговых центрах (15-20%).

Иного мнения Анатолий Кручинин: «Учитывая, что цены на киевскую недвижимость в среднем растут на 25% в год, инвестиции в доходный дом окупаются за три-четыре года». Доходный дом не только постоянно приносит прибыль, но и остается в собственности владельца, ежегодно дорожая на 25-40% за счет роста цен на недвижимость.

Себестоимость квадратного метра доходного дома в среднем составляет $1200. Аренда квартиры площадью 100 кв. м в центре стоит примерно $3 тыс., значит 1 кв. м приносит $30 в месяц. За год — $360 с кв. м. Таким образом, чтобы окупить $1200, достаточно не более 3,5 лет. Кручинин приводит и другой пример: «В начале 90-х знакомый перестроил в центре города трехэтажный особняк площадью около 900 кв. м за $120-130 тыс. Несколько лет сдает дом за $18 тыс. в месяц или $240 тыс. в год».

VIP-апартаменты площадью более 100 кв. м с дорогой мебелью и евроремонтом в доходном доме в районе Крещатика, Золотых ворот и Майдане Незазалежности стоят $10-15 тыс. в месяц. Апартаменты класса пониже площадью до 100 кв. м обойдутся арендатору в $3-5 тыс. ежемесячно. У частников цены в 3-5 раз ниже. По словам гендиректора АН «Полесье» Анатолия Осадчего, в центре Киева аренда квартиры у частного лица обойдется в $700-3500 в месяц или $40-200 в сутки, в прицентральных и спальных районах — $300-1000 в месяц или $20-50 в сутки.

Именно разница в ценах, по мнению специалистов, отпугивает потенциальных инвесторов доходных домов. Вадим Полетаев, директор риэлторской компании ООО «Хорус Инвест Групп» приводит в качестве примера такую историю. Несколько лет назад хозяева пятиэтажного реконструированного особняка, идеально подходившего под запуск доходного дома, долго не могли продать объект за $7 млн. Потенциальные покупатели рассуждали примерно так: чтобы окупить инвестиции хотя бы за 10 лет, плату за аренду апартаментов придется установить на уровне $3 тыс. в месяц. Они сомневались, что при такой цене найдут арендаторов. Но времена меняются — сегодня большинство доходных домов с апартаментами от $3 тыс. заполнены под завязку.

---

Архивариус

Словарь русского языка Ожегова определяет понятие «доходный дом» как «многоквартирный дом, предназначенный для сдачи внаем». Этот тип городского жилья получил широкое распространение в Европе в начале XIX века. Столетие спустя доходные дома появились в Киеве. Это были сооружения, где, как правило, размещались торговые, офисные и жилые площади. Один из самых знаменитых доходных домов Киева — здание архитектора Городецкого «Дом с химерами». Аренда жилых апартаментов в начале ХХ века обходилась в нем в сумму от 400 до 4000 рублей в год (что за год приносило домовладельцу примерно 10% стоимости квартиры).

Характеристика ниши (доходные дома в Киеве)

• Годовой объем рынка — до $7 млн (потенциальный — до $100 млн)
• Уровень конкуренции — высокий, в сегменте «частников»
• Первоначальные инвестиции в проект — от $6 млн
• Срок окупаемости объекта — 9-10 лет
• Особенности — большие капиталовложения,ограниченный спрос, конкуренция со стороны частного сектора

Как считали объем рынка

По подсчетам Контрактов, ежегодно в столице арендуется от 50 до 100 тыс. квартир. В центре (на Крещатике и прилегающих улицах) таких квартир порядка 55% от общего объема жилья, предлагаемого в аренду, объяснил гендиректор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. Учитывая, что в среднем арендная плата в столице составляет $350-400 в месяц, годовой объем всего столичного рынка наемного жилья оценивается в сумму от $210 млн до $480 млн.

Доходный дом Senator Apartments

• Собственники — группа акционеров. Имена не разглашаются
• Управляющая компания — Demers, Oleksenko and Partners
• Инвестиции в реконструкцию — до $6 млн
• Дом функционирует около года
• Количество квартир — 27 общей площадью более 2 тыс. кв. м
• Заполняемость — 90-95%
• Клиенты — в основном иностранцы (70%)
• Запланированная окупаемость — 10 лет
• Собственный жэк
• Аренда — $140-640 в сутки, $3-9 тыс. в месяц
• Планы собственников — до 2009 года открыть в Киеве еще три доходных дома, а затем выйти в регионы

По данным Demers, Oleksenko and Partners

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий