Муниципальная комедия

Мария БОНДАРЬ

Сбор разрешений, необходимых для начала строительства, длится полтора-два года и увеличивает себестоимость здания на 20-30%

Пройдя строй-путь до половины — оформив землеотвод, застройщик оказывается в весьма сумрачной ситуации — до начала строительных работ необходимо собрать лес справок, заключений и согласительных писем. Помимо акта права собственности на землю (договора аренды), для начала строительства требуются: разрешение местной госадминистрации, утвержденный проект, заключение межведомственной инвестиционной экспертизы и договор о долевом участии в социальном развитии города и района. А оформление этих четырех бумаг предваряет изнурительный сбор чиновничьих подписей — от 200 до 350 автографов, в зависимости от сложности объекта и дислокации отведенного под него участка. Данте и рядом не стоял. Получение каждой из этих подписей — отдельная беговая дистанция. Рассмотрим основные.

Круг 1. Сбор техусловий

Любой строительный проект, реализуемый в Киеве, должен быть приведен в соответствие архитектурно-планировочному заданию (АПЗ) городского управления градостроения и архитектуры. Предоставив договор аренды земли (акт права собственности) и предпроект, утвержденный в процессе получения землеотвода, этому уважаемому органу, застройщик, помимо АПЗ, получает перечень инстанций, формулирующих технические условия строительства (далее — ТУ). Этот список варьируется в зависимости от специфики объекта и места предполагаемого строительства и в некоторых случаях может насчитывать более 100 позиций. Типичный перечень инстанций, выставляющих ТУ застройщикам, включает в себя предприятия, обслуживающие коммуникационные системы (канализация, электричество, газоснабжение и т. д.), а также органы местной власти и природоохранные организации.

«На этапе сбора ТУ существует 20 опорных точек (наиболее проблемных инстанций), прохождение которых приходится контролировать лично, — рассказывает Виталий Полищук, заместитель гендиректора компании «Градострой». — Речь идет, в основном, о локальных монополистах, не брезгующих увеличить свою капитализацию за наш счет. Формулируя ТУ, они, к примеру, могут потребовать построить котельную на три котла (которая стоит порядка 12 млн грн), подстанцию (чтобы потом подключить к ней полрайона) или проложить шестикилометровую трубу. Мы, в свою очередь, предлагаем менее затратные коммуникационные решения. Препирательства длятся по нескольку месяцев».

У монополистов, считающих критику со стороны застройщиков безосновательной, своя правда — требования, закладываемые в ТУ, нельзя рассматривать как попытку увеличить капитализацию компании хотя бы потому, что котельные, подстанции и прочие объекты, создающиеся за счет застройщиков, передаются в собственность города. «Для нас не важно, кто оплатит реконструкцию и сооружение внешних сетей, — говорит топ-менеджер одного из монополистов. — Если застройщик убедит муниципальные власти выделить финансирование на выполнение этих работ, с нашей стороны возражений не будет. Мы бюджетных средств на создание инфраструктуры для коммерческого строительства не получаем». Внятных комментариев по поводу обоснованности требований, закладываемых в ТУ, от монополистов добиться не удалось. А застройщики, ссылаясь на распоряжение, подписанное Александром Омельченко и не отмененное нынешним мэром — Леонидом Черновецким, настаивают на том, что ТУ не должны содержать требований, напрямую не связанных с сооружением и обслуживанием объекта строительства.

Чтобы доказать свою правоту, застройщик может провести независимую экспертизу предпроекта (цена вопроса — 20-25 тыс. грн и полтора-два месяца потраченного времени). Однако, как отмечает г-н Полищук, в столице не так уж и много институтов, способных провести такую экспертизу, и почти все они работают в тесной связке с предприятиями, формулирующими ТУ. Застройщики не исключают, что монополисты выдвигают заведомо завышенные требования специально для того, чтобы провести интересующие их исследования за чужой счет.

Монополисты это, равно как и наличие рычагов влияния на проектные институты, отрицают. «Ни один инженер не скажет, что нужно для газоснабжения многоэтажного дома, без соответствующих гидравлических расчетов по району, — комментирует ситуацию зампред правления ОАО «Киевгаз» Евгений Шевчук. — Давление на проектные институты исключено. Однако им известно, что в случае перебоев в газоснабжении по их вине мы можем подать на них в суд, и вряд ли они станут корректировать расчеты в интересах застройщиков».

Впрочем — отдадим должное г-ну Шевчуку — первопричину бюрократии в своей отрасли он определил: проблема в том, что застройщик не может выбрать источник теплоснабжения самостоятельно. Если верить расчетам Шевчука, выгоднее обеспечивать дома автономными источниками тепла, а не реконструировать централизованные сети (мол, домовое отопление в два с половиной раза, а квартирное — в семь раз дешевле централизованного). Однако установить автономный тепловой генератор мощностью более 200 кВт можно только с разрешения городской межведомственной комиссии по вопросам теплоснабжения. «Когда-то я был в составе этой комиссии, и помню, с какой неохотой ее участники давали разрешение на установку автономных источников, — вспоминает Шевчук. — Случалось, что в 50 м от места запланированного строительства находился газопровод, а застройщика заставляли проложить километровую трубу, чтобы подключиться к централизованной сети. Не знаю как сейчас, но раньше комиссия более чем на половину состояла из тепловиков, заинтересованных в увеличении количества абонентов централизованной сети теплоснабжения».

Цена вопроса: На микроуровне ТУ увеличивают себестоимость объекта строительства, в среднем, на 21%. Стоимость самих справок невелика — от 10 до 400 грн, но выполнение требований обходится, порой, до $3-5 млн. Эти издержки застройщики относят к валовым затратам. Но тем не менее, желая удешевить выполнение ТУ, находят в организациях людей, принимающих решение о том, какая часть инфраструктуры должна обновляться за бюджетный счет, а какая — за счет строительных компаний. Девелопер, пожелавший остаться инкогнито, рассказал, что оптимизировать выполнение ТУ можно на уровне одного из зампредов или руководителя департамента компании, выдвигающей проектные требования.

Стандартный откат — 10% от сэкономленной суммы. «Смягчение ТУ посредством личных договоренностей — опасная затея», — уточняет председатель правления АОЗТ «ДВК» Андрей Тищенко. Не случайно на строительном рынке сформировался особый класс неофициальных консультантов — «решалы». «Решало» — так называют консультантов застройщики — за определенную плату может повлиять на решение должностного лица. Среди «решал» немало родственников (близких знакомых) руководителей монополистов, а также бывших сотрудников правоохранительных органов и военных.

Круг 2. Градостроительный совет

Получив ТУ и оформив АПЗ, застройщик готовит детализированный проект сооружения. Архитектурная часть проекта выносится на рассмотрение градостроительного совета Киева. «Этот совет — оазис демократии, — иронизирует г-н Тищенко. — На нем может выступить кто угодно, даже человек, имеющий косвенное отношение к строительству, и высказать замечание (к примеру, на этом месте нужно разбить парк, а не строить жилой дом). Любое такое заявление может завернуть проект». «Жилой дом для военнослужащих, — приводит пример г-н Тищенко, — мы проектировали, ориентируясь на небольшой участок земли, отведенный нашей организации. На согласовании главный архитектор столицы отказался принимать наш проект, заявив, что нужно строить не одно здание, а целый комплекс.

Обычно, по словам Виталия Полищука, проект на градостроительный совет выносится дважды. В первый раз, составив длинный список замечаний, пожеланий и предложений, архитекторы отправляют его на доработку. Во второй раз — принимают, сопроводив не менее длинным перечнем рекомендаций, выполнение которых обсуждается в более узком кругу (проектант, главный архитектор города и авторитетные члены совета).

Цена вопроса: Желающим пройти этот круг безболезненно опытные застройщики рекомендуют заручиться поддержкой главного архитектора или кого-нибудь из именитых членов совета. Единой «таксы» у них нет, но, как рассказал Контрактам девелопер-инкогнито, благосклонность архитектора обходится тем дороже, чем он авторитетнее. Не последнюю роль играет возраст члена совета, с пожилыми талантливые проектанты могут сдружиться бесплатно. Однако, как правило, с точки зрения представительских затрат, градостроительный совет обходится не намного дешевле, чем сбор ТУ. «Я часто посещаю заседания градсовета, и ни разу не видел, чтобы там голосовали, — делится любопытным наблюдением г-н Полищук. — Как правило, главный архитектор города озвучивает решение, а его коллеги одобрительно кивают».

Круг 3. Согласование проекта

Следующий (после получения положительного решения градсовета) проблемный этап — согласование проектной документации в районном управлении строительства и архитектуры, ГАИ, инженерных службах, аэропортах (согласовывается вертикальная планировка), а также — в уже упомянутых предприятиях-монополистах, формулировавших ТУ. По сути, третий круг во многом дублирует первый, с той лишь разницей, что застройщики не полемизируют по поводу тех или иных требований, а доказывают факт их выполнения.

Одно из многочисленных препятствий, возникающих на этом кругу, — разрешение на снос зеленых насаждений. Чтобы оформить этот документ, необходимо обзавестись заключением экологической экспертизы и разрешением администрации района. В ходе экологической экспертизы определяется размер компенсации, которую застройщик должен заплатить в фонд городского управления экологии и природных ресурсов.

(Иногда компенсация дотягивает до 500 тыс. грн, плюс стоимость насаждений, подлежащих вырубке). Интересно, что застройщики рекомендуют выбирать участки, на которых меньше травы — она, по оценкам столичных экологов, гораздо дороже деревьев. «На экологической компенсации лучше не экономить, — рекомендует г-н Полищук. — Лучше всего указывать в плане сноса все близлежащие деревья (даже в том случае, если не собираешься их рубить). Ибо, если со временем необходимость вырубки возникнет, это вызовет массу дополнительных трудностей».

Цена вопроса: Срок согласования проекта нормативно определен — не более 40 дней. Застройщики в шутку называют этот период «проектным постом», подают (когда чувствуют, что нужно) милостыню и молятся.

Круг 4. Экспертиза

Согласованный проект направляют на рассмотрение в Киевгосэкспертизу, где проверяют соблюдение противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических норм, а также требований по охране труда и обеспечению энергосбережения. Кроме того, проводится проверка проекта на предмет соответствия государственным строительным нормам и стандартам.

Цена вопроса: Столичные застройщики называют экспертизу самым мучительным кругом, но на профессионализм сотрудников Киевгосэкспертизы не пеняют. «Сложность в том, что финансовые стимулы в данном случае практически не срабатывают. Они могут только разозлить проверяющих», — обобщил точку зрения участников рынка девелопер-инкогнито. Помимо сотрудников Киевгосэкспертизы (в основном инженеров и архитекторов), проект изучают субподрядчики, специалисты СЭС, пожарной инспекции. Последние, по словам Андрея Тищенко, подолгу задерживают выдачу заключений, но ускорить процесс почти невозможно.

Круг 5. Акции протеста

До 2005 года застройщики редко застревали на этом кругу. Акции протеста (в большинстве случаев — справедливые) обитателей домов, прилегающих к объектам строительства, стали распространенным явлением сравнительно недавно. Строительные компании не только приобрели определенные навыки укрощения народного гнева, но и выстроили довольно четкий алгоритм действий в конфликтных ситуациях. Последовательность действий застройщика такова: встретиться с активистами акции, узнать, собираются ли они обращаться к местным властям и правоохранительным органам, выяснить, не финансирует ли их кто-нибудь из конкурентов, претендующих на участок, познакомиться с председателями жилищных кооперативов (если таковые существуют).

«Демонстранты вышли на выделенный нам участок, когда экспертиза проекта, длившаяся полгода, подходила к концу, — рассказывает Андрей Тищенко. — Мы инициировали собрание жильцов окрестных домов, пообщались с активистами, они пообещали не мешать реализации проекта в том случае, если мы начнем строительство только после получения всех необходимых разрешений. Вскоре после этого в прокуратуру и местную администрацию стали приходить письма со всевозможными обвинениями в наш адрес. Возникла угроза приостановки экспертизы (реализацию проекта пришлось бы отложить, как минимум, на полгода!). Я предложил сотрудникам прокуратуры не изымать проектную документацию, находившуюся в Киевгосэкспертизе, пообещав, что лично привезу все необходимые бумаги на 2 часа».

Цена вопроса: зависит от договоренностей с протестующими и местной властью.

Круг 6. Помощь городу

Этап не из дешевых, но наиболее прост в прохождении. Прежде, чем получить разрешение на строительство, застройщик должен заключить договор о долевом участии в социальном развитии города с департаментом экономики киевской горадминистрации.

Цена вопроса: Сумма, вносимая застройщиком, определяется по формуле: 20,9*s*k (для нежилого сооружения — 50,3*s*k), где s — метраж, а k — коэффициент, установленный департаментом экономики для конкретного объекта. Теоретически, этот коэффициент растет пропорционально престижности района, а также зависит от назначения объекта (максимальное значение — для игорных заведений, минимальное — для объектов социального назначения).

Г-н Полищук утверждает, что, дабы получить разрешение на строительство дома с жилой площадью 50 тыс. кв. м в спальном районе столицы, в среднем, приходится заплатить городу 2,5 млн грн (около 50% от стоимости строительства). Долевое отчисление застройщика, планирующего разместить объект в центре Киева, может составить до 25% от сметной стоимости здания. В зависимости от договоренности с властями, застройщики оказывают помощь помещениями (в частности, жилплощадью), деньгами, участием в социальных строительных проектах (школы, детсады, библиотеки и т. д.). О механизмах конвертации жилплощади и социальных строительных работ в деньги застройщики договариваются с муниципальными властями отдельно.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий