Перекупи-Поле

Беседовали Наталья ГУЗЕНКО, Роман КУЛЬЧИНСКИЙ

Заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов Киевгоргосадминистрации Андрей Тарнопольский считает, что рентабельность застройки центра столицы — 400%

10 секунд на чтение

Андрей Тарнопольский рассказал Контрактам о том, что:

1) квадрат земли на Крещатике стоит более 5 тыс. грн

2) частным лицам принадлежит лишь 0,12% территории Киева

Застройщики утверждают, что вы заставляете выкупать земельные участки даже, когда Киевсовет дает добро на их аренду. Зачем вы это делаете?

— Застройщики лукавят. Когда к нам попадает дело о землеотводе, мы обязаны уведомить потенциального субъекта земельного права о том, что он может выкупить интересующий его участок. Однако Киевзем не является стороной в договоре аренды и не может отказать строительной компании в реализации ее прав на аренду. Хотя продажа земли помогает муниципальным властям решать проблемы насущные.

Порядка 15% городского бюджета формируют финансовые потоки, связанные с землей — налоговые платежи, арендная плата, поступления от продажи. В прошлом году, к примеру, мы выручили от продажи земли около 350 млн грн. Для сравнения: налог дал около 200 млн грн, а арендная плата — 180 млн грн. Но вопрос, что выгоднее — аренда или продажа — в действительности, спорный. Ведь, продав участок, мы можем взимать с собственника только налог на землю. Тогда как арендаторы вносят в муниципальный бюджет еще и арендную плату.

Обычно застройщики передают дома на балансы жэков. Кто в таких случаях платит за аренду земли?

— Земельные платежи закладываются в квартплату. Граждане этого практически не ощущают, так как нагрузка распределяется между ними равномерно. Однако в масштабе города сумма набегает солидная.

Как вы считаете, почему застройщики неохотно выкупают земельные участки в Киеве?

— До недавнего времени действовала весьма сложная процедура получения земли в аренду, но тот, кто ее проходил, получал землю фактически даром. Купив землю, застройщик мог бы взять банковский кредит на реализацию проекта, но компании предпочитают в той или иной форме продавать квартиры потенциальным жильцам на этапе начала строительства.

Думаю, со временем эта практика канет в Лету — уже сейчас застройщики, нагуляв жирок, не спешат торговать жилплощадью со старта. Ведь, если на момент закладки фундамента квадратный метр площади стоит, скажем, $1500, то на этапе сдачи дома в эксплуатацию цена может вырасти на 30-40%. Кроме того, у застройщиков просыпается желание не продавать офисные помещения, а сдавать их в аренду. В общем, еще чуть-чуть — и желающих приобрести землю в Киеве будет предостаточно. Уже сейчас те, кто купил участки два года назад по 800 грн за кв. м, закладывают их, оценивая в 2000 грн за кв. м.

Какой процент киевской земли продан?

— Площадь города — 83 тыс. га. Продано около 100 га, или 0,12%. Причем в прошлом году удельный вес столицы во всей земле, проданной в Украине, составил всего 1,87%. Пока бума на покупку столичной земли не наблюдается.

Сколько стоит квадратный метр земли на Крещатике?

— В позапрошлом году средняя цена была в районе 5 тыс. грн. Чтобы построить какой-то объект, нужно минимум 15 соток, то есть 7,5 млн грн. Инвесторов, готовых выложить такую суму, не так много. В прошлом году средняя цена за квадратный метр земли в Киеве составляла 1060 грн, а по Украине — 12 грн. Перекос объясняется тем, что в Киеве экспертную оценку заказывает продавец (городские власти), а в регионах — покупатели. За намеренное занижение цены оценщикам предлагают дополнительную плату.

Административные барьеры не пускают на столичный рынок недвижимости застройщиков-нерезидентов. Почему им не дают, в частности, землеотводы?

— Вы преувеличиваете масштаб проблемы. К примеру, компания МЕTRO возводила свои магазины самостоятельно. На рынке — масса российских компаний, строящих жилую недвижимость. Нерезиденты охотно инвестируют в строительство, просто строят украинские компании. Хотя мы далеко не всегда знаем, на чьи деньги строят тот или иной дом. Допустим, условная фирма «Зонтик» получила право на аренду участка. И я не вижу ничего предосудительного в том, что она ищет инвесторов, которые могут профинансировать строительство, получив за это 70-80% квартир. Вмешиваться в договоренности коммерческих структур мы не уполномочены.

А вот купить землю в Киеве юридическому лицу, учрежденному при участии нерезидента, действительно, проблематично — для этого требуется специальное разрешение Кабмина. В течение двух лет правительство таких разрешений не давало. Почему? — Не знаю. На законодательном уровне процедура согласования не определена, сказано только, что она обязательна. Мы требования закона выполняем. Недавно обратились в правительство и получили поручение подготовить порядок согласования, что, собственно, и сделали. Сейчас он находится на рассмотрении Кабмина. Цена вопроса — 400 млн грн, именно на такую сумму иностранцы хотят купить у нас землю.

Участники рынка утверждают, что Киевзем охотнее отводит землю не застройщикам, подготовившим предпроект, а фирмам депутатов Киевсовета. Во избежание таких проблем нужно договариваться с вами?

— Неправда. Мне вообще трудно комментировать ваш вопрос, поскольку застройщики лукавят, говоря о том, что их права ущемляют. Если их что-то интересует, они заказывают кадастровый план, который стоит копейки, и смотрят, кто владеет правами на участок. Если коммерческого владельца нет, застройщик подает заявку на землеотвод. У нас есть электронная база данных, где с точностью до секунды зафиксировано, кто и когда подал заявку. Кто первый подал — тот и получит разрешение на сбор документов. Все остальные получат отказ. Таким образом, ситуации, о которых вам кто-то рассказывал, невозможны. А после принятия нового порядка, практически исключающего отвод земли в аренду, — тем более.

Каким образом получала участки Элита-центр?

— Приобретала на вторичном рынке, покупая фирмы, получившие землеотводы.

Сколько свободных участков под застройку осталось в Киеве?

— Теоретически застроить можно все — снести пятиэтажки, разобрать панельные дома, выкупить частный сектор. Ибо строения долговечны, а земля — вечна. На мой взгляд, главная проблема рынка недвижимости заключается не в землеотводе (участков хватает), а в нежелании застройщиков отказываться от сверхприбылей. Реальный коэффициент застройки предприятий составляет 50%, а это просто разбазаривание земли! Когда последние стройплощадки исчезнут, застройщики будут поставлены перед выбором: делиться прибылью с жителями хрущевок или покупать землю у заводов. Чтобы определить, когда это произойдет, нужно посмотреть детальные планы развития территорий районов, которых фактически нет.

Каков, по вашей информации, уровень прибыли у столичных застройщиков?

— Могу прикинуть как обыватель, а не как чиновник. Допустим, квадратный метр жилья на Харьковском массиве продается за $1,5 тыс., а на ул. Владимирской, в центре Киева, — за $3 тыс. Себестоимость метра в обоих случаях — $700. Вот и получается, что рентабельность застройщика Харьковского массива — 200%, а центра столицы — 400%. Но это без учета долевого участия строительных компаний в развитии города, взносов на сооружение внешних коммуникаций, проектных затрат и прочего. Трудно говорить о конкретных цифрах, но то, что рентабельность застройщиков превышает 50% — очевидно.

Как изменились бы цены на недвижимость в Киеве, если бы на рынок вышли крупные западные предприятия, готовые реализовывать социальные проекты, ориентируясь на рентабельность не в 200%?

— Позвольте, я задам встречный вопрос: с чего вы взяли, что западные компании будут ориентироваться на меньший уровень рентабельности, чем киевские?

В Западной Европе рентабельность в 50% — это уже показатель сверхприбыльности.

— Согласен, но ведь выход на украинский рынок сопряжен с рисками, компенсируемыми только дополнительной прибылью. Да и вообще, сколько, по-вашему, простоит на рынке тот, кто продает, к примеру, картошку по рублю, когда остальные торговцы продают ее по три рубля?

В этом-то и дело. Что делается для того, чтобы снизить административные барьеры вхождения на рынок строительства жилой недвижимости?

— Ответ на этот вопрос выходит за рамки моей компетенции.

Сформулируем вопрос иначе: как согласуются землеотводы с Генпланом развития Киева?

— В Генплане нет детализации по объектам. В нем, действительно, предусмотрена разбивка территорий по зонам функционального назначения, но не прописано, что и где можно размещать.

Часто после получения решения Киевсовета о землеотводе, в процессе согласования предпроекта на градостроительном совете застройщику говорят, что на его участке должен стоять не дом, а, к примеру, киоск. Кому выгодна хаотичная застройка Киева?

— Прежде всего хотел бы заметить, что согласно действующим нормам, для получения решения Киевсовета о землеотводе предпроект делать не обязательно. Хотя мне известно, что управление архитектуры требует этого от застройщиков. В действительности городские архитекторы сами должны показывать строителям, что и где можно строить. Проблема в том, что у архитекторов нет концепций застройки кварталов, поскольку Детального плана территорий (ДПТ), где обозначены объекты, тоже нет. Между тем, создание таких планов — прямая обязанность управления архитектуры.

Уже готовы ДПТ Печерского и Голосеевского районов, Жулян, на стадии разработки план Троещины. Но, к сожалению, все они не утверждены, а это означает, что никто не знает, где и какие объекты будут строить в ближайшее время. Впрочем, отсутствие ДПТ прямо на уровень цен не влияет. Цены на рынке недвижимости, главным образом, зависят от уровня спроса. К примеру, последняя сессия Киевсовета была в марте и, если за полгода совет не примет решений по землеотводам, цены на квартиры еще вырастут — спрос останется на прежнем уровне, а предложение уменьшится.

С осени 2005-го вся земля в Киеве отводится исключительно на аукционах. Сколько участков продали?

— До принятия решения было проведено всего четыре аукциона, а после — ни одного. Дело в том что для нормального функционирования рынка вслед за распоряжением необходимо было принять ряд нормативов. Большинство из них горсовет утвердил, но сейчас, как известно, состав Киевсовета сменился. Сигнал участникам рынка — землеотводы, начатые до 1 сентября 2005 года (когда было принято решение), подлежат завершению по старой процедуре. А заявки, поданные позже, автоматически отправляются на аукционы.

Как изменится порядок подачи заявок на аукцион?

— Все процедурные вопросы будут утверждать депутаты Киевсовета. Когда и что они утвердят — не знаю. Думаю, не раньше, чем будут сформированы соответствующие комиссии. Руководство города заинтересовано в земельных аукционах, но покупатели опасаются ситуаций, когда они купят землю на аукционе, получат протокол, пойдут подписывать акт купли-продажи, а какая-то фракция горсовета инициирует признание аукциона незаконным. Думаю, что с утверждением процедуры нужно поспешить, чтобы не тормозить рынок.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий