В гостях у каски

Беседовали Наталья ГУЗЕНКО, Роман КУЛЬЧИНСКИЙ

Гендиректор компании «Градострой» Виктор Власов знает, почему локальный рынок столичной недвижимости недоступен крупным иностранным игрокам

10 секунд на чтение

В интервью Контрактам Виктор Власов рассказал о том, что:

1) Омельченко перестал давать землеотводы за три-четыре месяца до отставки

2) решать вопросы с Киевземом лучше через посредников-коммерсантов

Как изменилась процедура землеотвода после смены киевской власти?

— В этом году получить землю было крайне проблематично. За три-четыре месяца до отставки Омельченко перестал визировать любые бумаги, касающиеся землеотвода (за исключением, разве что, отвода участков под строительство социальных объектов). Сейчас, судя по всему, правила игры кардинально меняются, однако характер изменений пока определить трудно. Было бы неплохо, если бы процедура отвода земли была близка к той, которая действовала в первые годы работы Омельченко на посту мэра. Тогда документы оформляли оперативно и в срок. Сан Саныч знал все тонкости отрасли и не допускал появления проблем. Его визы было достаточно для начала реализации проекта, все остальные бюрократические процедуры были, скорее, формальными. Со временем работать становилось все труднее, а к концу правления экс-мэра стало совсем грустно. Решения по землеотводам фактически отдали на откуп главы Киевзема Анатолия Муховикова, который решал вопросы предельно субъективно. Хорошую идею единого окна в Киевземе извратили.

На чем основаны столь резкие утверждения?

— Единое окно вводили для того, чтобы, подав прошение, застройщик в течение 30 дней получил ответ — можно строить объект на определенном участке или нет. Однако в действительности оно работало иначе. К примеру, если ваш предпроект, сданный в окно, попадал к влиятельному депутату Киевсовета, то он мог заинтересоваться им и инициировать процедуру отвода этого участка для своей фирмы. А вам через положенные 30 дней сообщили бы: мол, извините, вы опоздали, документы на землеотвод уже оформляет другая фирма. Во избежание таких ситуаций нужно было заранее заручиться поддержкой кого-то из депутатов Киевсовета, попросить курировать предпроект и не допустить, чтобы участок перехватили.

А почему вы, сталкиваясь с такими проблемами, не обращаетесь в суд?

— Если бы мы начинали возмущаться и доказывать, что первыми подали заявку, то нам бы тут же предложили участвовать в тендере на покупку земли. А для застройщика покупка земли — это вымывание огромных оборотных средств. Покупать землю сейчас все еще невыгодно, интереснее арендовать, даже несмотря на изнурительную процедуру землеотвода. Она действительно сложная: если заявка, поданная в единое окно, каким-то чудом удовлетворена, для закрепления права на аренду земли необходимо собрать 246 подписей (пожарные, охрана исторических памятников, экологи, СЭС и т. д.).

Кроме того, с главным архитектором района нужно решить вопрос о соответствии планируемой постройки Генплану, определить, не находится ли участок на красной линии, получить в Институте земельных отношений кадастровый план. Причем до начала сбора документов доступ к Генплану заблокирован. Нельзя заранее выяснить, стоит ли вообще пытаться получить разрешение на строительство, скажем, жилого дома на определенном участке.

Это означает, что даже имея на руках разрешение на проект отвода земельного участка, я в любой момент могу получить отказ — сославшись на Генплан, мне могут сказать, что на этом участке предусмотрено строительство, к примеру, ларьков. К тому же отказ я могу получить на любом этапе и в любой инстанции. Допустим, экологическая экспертиза может отказать в землеотводе только потому, что для постройки объекта придется срубить несколько деревьев. То есть деньги на подготовку предпроекта, время и нервы, ушедшие на его согласование, могут быть потрачены впустую.

Дойдя до Института генплана — натыкаешься на каменную стену! Его сотрудники загружены десятками проектов и могут пообещать приступить к рассмотрению вашего, скажем, через полгода. Хотя работа сотрудников Института генплана стоит приличных денег! Совершенно официально застройщик обязан оплатить работу по подготовке градостроительного обсчета. В зависимости от объекта это может стоить от 10 тыс. грн до 60 тыс. грн. Казалось бы, они должны стремиться эти деньги заработать, но дело обстоит иначе. Даже за деньги решить вопрос практически невозможно.

Получив добро в Институте генплана, предпроект нужно согласовать еще и на районном уровне. Необходимо документированное согласие райадминистрации, к примеру, в форме письма, завизированного главой райадминистрации. Без его автографа юристы Киевзема просто не примут проект. И цену решения вопроса на уровне района могут назвать астрономическую: однажды мы свернули процедуру землеотвода только потому, что тогдашний председатель Голосеевской райадминистрации попросил 20% квартир в планируемом доме, а потом потребовал построить школу, сопоставимую по площади с реализуемым проектом.

После всего этого документы нужно объединить в одно дело — проект отвода земельного участка. Этим занимаются специальные фирмы, однажды оформление такого дела обошлось нам в 160 тыс. грн.

Что мешало объединить разрешения в одно дело самостоятельно?

— Ничего. Но у специализированных компаний процесс налажен четче. Не исключено, что ваши самостоятельные действия приведут к тому, что в Киевземе делу присвоят номер и внесут в реестр не за три дня, а, скажем, за год. Пройдя 7-8 управлений Киевзема, в каждом из которых есть 5-6 отделов, дело попадает на подпись к г-ну Муховикову, а затем — на рассмотрение комиссии Киевсовета, принимающей решение — выносить дело на сессию или нет.

Даже при положительном решении комиссии дело может пылиться несколько лет — до недавнего времени зависших дел было около 8 тыс., а на протяжении одной сессии их рассматривали не более 300. Соответственно, нужно было выходить на человека (того самого куратора проекта), который включил бы дело в повестку дня, а сделать это может только член президиума Киевсовета. Причем уже на сессии любой депутат мог сказать, что не успел ознакомиться с делом, и его рассмотрение откладывалось. Исходя из этого, поддержкой ключевых депутатов нужно было заручиться заблаговременно. В идеале — до начала сбора разрешений.

В случае принятия положительного решения Киевсовета проблемы с землеотводом заканчивались?

— Положительное решение Киевсовета — полдела. Три-четыре месяца уходило на то, чтобы забрать это решение сессии. Проблема в том, что за сессию рассматривалось около 300 участков, а решение принимали комплексно, после согласования всех спорных вопросов. Получив решение на руки, надо было снова идти в фирму, сшивающую дело, чтобы получить договор аренды. В принципе, это делается быстро, но и тут есть загвоздка — зампред Киевзема г-н Тарнопольский, который занимается оценкой земли.

Перед ним стоит задача: продать как можно больше участков. В процессе выдачи договора аренды г-н Тарнопольский получает возможность поиграть с застройщиком в «кошки-мышки». Несмотря на то что уже есть решение Киевсовета о землеотводе, зам г-на Муховикова, оценивая участок (как того требует пункт договора аренды), может сделать вывод, что землю целесообразнее продать, а не сдать в аренду. Мы, к примеру, потратили год, чтобы вырвать в аренду участок на проспекте Правды. 90 депутатов проголосовали за решение отвести этот участок нам в аренду, а г-н Муховиков — против. Вот и вся демократия!..

Во сколько обходится аренда участка?

— Как правило, 1-2% в год от цены земли, обсчитанной специальным управлением Киевзема. В среднем, плата за аренду участка площадью 0,5 га составляет 30-40 тыс. грн в год. Причем многое в данном случае зависит от того, что строят на этом участке: если казино — плата может составлять до 10% от цены земли, если социальный объект — 0,5%.

Каков механизм определения арендной платы?

— Механизм регулируется специальным актом Киевсовета, устанавливающим около 200 коэффициентов.

Заинтересованность экс-мэра Александра Омельченко в строительстве объекта снижала представительские расходы компании?

— Дело было не столько в Омельченко, сколько в системе.

Цены на землю в Киеве неуклонно растут. Почему вы не рассматриваете ее как объект инвестиций?

— Проблема в том, что, даже купив землю, нельзя строить на ней то, что считаешь нужным. Землю продают только под строительство объектов конкретного назначения. А с учетом того, что детальных планов застройки районов фактически нет, с точки зрения застройщика преждевременно говорить о земле как о полноценном инвестиционном инструменте. Зато некоторые депутаты Киевсовета прошлого созыва делали на земле неплохой бизнес — отводили участки своим фирмам, а потом продавали их вместе с землей и готовыми проектами. Вот только, если землеотвод обходится в среднем в 1 млн грн, то цена на фирмы-бабочки колеблется от $1,5 млн до 2 млн. При этом никто не гарантирует, что проект действительно удастся реализовать. Можно купить фирму с землей и вроде бы согласованным проектом, а потом окажется, что участок отведен вовсе не под жилищное строительство. Покупатель рискует остаться с совершенно бесполезной фирмой и неосуществимым проектом на руках.

Вы теряли деньги таким образом?

— Не по крупному.

Ориентировочная потребность Киева в жилье — около 3 млн кв. м ежегодно, а строится — порядка 1 млн. Как долго строительные компании намерены сдерживать рост предложения?

— Дело не в строительных компаниях. Наращивать темпы строительства практически невозможно. И дело не только в разрешительной системе, существует острая кадровая проблема. В дефиците сейчас все: топ-менеджеры, квалифицированные маркетологи, бухгалтеры, плотники, каменщики, крановщики... К примеру, у меня на строительстве одного объекта за год сменилось 700 каменщиков, им выгоднее возводить не большие дома, а домики в пригородах Киева, Москвы или Праги. Мы, признаться, даже не можем организовать работу в три смены, поскольку не хватает классных крановщиков и сварщиков. Да что там говорить — год искали электрика! Кандидаты не соглашались на зарплату меньше, чем $1200 в месяц. Чтобы восполнить недостаток рабочей силы, мы начали спонсировать ПТУ. Кроме того, вряд ли наши производители стройматериалов смогут удовлетворить потребности застройщиков в случае хотя бы двукратного увеличения объемов строительства.

Как распределяются квартиры, которые вы передаете райадминистрации?

— Жилплощадь я передаю Главному управлению жилищного обеспечения Киевской городской госадминистрации, а там квартиры регистрируют и потом «спускают» на уровень района.

Как административная волокита отражается на себестоимости дома?

— Приблизительная себестоимость жилплощади — 3,5 тыс. грн за кв. м. При этом официальные и неофициальные затраты на получение разрешений увеличивали себестоимость на 2-10% от сметной стоимости дома. Меня удивляют заявления министра строительства Павла Качура, который, реформировав разрешительную систему, хочет добиться снижения себестоимости строительства в два раза. Вряд ли это осуществимо на практике! На ценообразование могли бы кардинально повлиять такие факторы как, например, приход на рынок иностранных инвесторов и подрядчиков. Но административные барьеры существенно тормозят этот процесс. Вы же видите, что на киевском рынке нет американских, немецких, японских строительных компаний, которые могли бы демпинговать, но не зная правил игры на нашем рынке, они просто не могут составить конкуренцию.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий