Это — их город!

Алла ЕЖОВА

Три звонка... и Контракты выяснили, что неместным строительным компаниям на столичном рынке строить нечего

Строительный рынок столицы выжидает. Одни застройщики молча наблюдают за кадровыми решениями на муниципальном уровне, другие — в связи с назначением Валерия Пустовойтенко заместителем мэра — прогнозируют появление на киевском рынке восточноукраинских строительных компаний, третьи готовят своих партнеров в райадминистрациях к тестам на детекторе лжи... Ликвидации труднопреодолимого административного барьера, препятствующего вхождению на строительный рынок Киева «чужих» компаний, не ждет никто.

Редкие участники рынка вспоминают, что в начале правления Александра Омельченко разрешительная система работала проще. К примеру, для оформления землеотвода достаточно было получить подпись мэра — остальные чиновники подписывались под автографом Сан Саныча автоматически. Со временем разрешительная система разрослась. «Сейчас для того, чтобы сэкономить миллион сметной стоимости проекта, нужно откатить два миллиона», — шутят столичные застройщики. Неспроста.

Представляюсь топ-менеджером днепропетровской строительной компании и, присмотрев достойный участок недалеко от центра столицы площадью 1,7 га под застройку жилищно-офисного комплекса, звоню в Главное управление градостроения, архитектуры и дизайна городской среды. Суть вопроса проста — сократить срок прохождения разрешительной системы от 1,5 лет до 2 месяцев. Инстанция выбрана не случайно — именно Главархитектура выдает разрешение на строительство объекта градостроения (один из 4-х основных документов, без которых начинать строительные работы рискованно). На уровне зампреда уважаемой организации нахожу неполное, но понимание — он отказывается от личного участия в продвижении проекта, ссылаясь на... закон о коррупции.

О том, что закона о коррупции в Украине нет, а есть закон о борьбе с ней, сообщить собеседнику не успеваю. Он предлагает мне нанять специалиста по сбору разрешительной документации в частном порядке или — цитирую — «обратиться в коммунальную организацию «Центр градостроительства и архитектуры» (далее — Центр). «Когда-то эта структура входила в состав нашего управления, — отмечает собеседник. — Однако вследствие внутренних проблем в администрации ее «оторвали» и сделали самостоятельным юрлицом. На мой взгляд, это неправильно. Мы до сих пор находимся в одном здании, но Центр нам не подчиняется. Его деятельность курирует другой заместитель начальника управления, он же — главный архитектор города, однако формально прямого подчинения ему нет».

Не берусь утверждать, какое юридическое лицо (из тех, что при горадминистрации) в подчинении какого архитектора пребывает, но факт остается фактом: в Главархитектуры мне не только продиктовали имя директора Центра и номер его мобильного телефона, но и предупредили, что деликатные вопросы заочно не обсуждаются.

Набираю номер. Оговаривать в телефонном режиме варианты оплаченного содействия сбору строительных разрешений и впрямь отказываются. Намекают, что неплохо было бы поговорить на эту тему непосредственно с зампредом Главархитектуры, и «спускают» мои просьбы на уровень ниже — замдиректору Центра. Человек, представившийся замдиректором, оказывается разговорчивее шефа и обещает оформить все необходимые разрешения. Конечно, не за 2 месяца, как хотелось бы, а за 7-8 (что тоже неплохо, поскольку застройщикам приходится ждать отдельных разрешений по полгода). Единственное встречное условие — выполнение проектных работ я должна поручить специалистам Центра. Цена вопроса — $30-35 за кв. м проектируемого объекта.

Памятуя о том, что некоторые столичные застройщики не соглашаются платить за такого рода услуги более $16 за кв. м, пытаюсь сбить цену. Мне говорят, что в Киеве таких цен, как $16, нет и, что минимально возможная — $25. На вопрос, предвидятся ли представительские расходы, которые нельзя отнести на валовые, получаю исчерпывающе утвердительный ответ — решения некоторых чиновников тянут до $50 тыс. Собеседник даже уточняет, что границы благодарности зависят от «степени серьезности ситуации»: мол, если все красиво, без нарушений, то дополнительных денег не потребуется, но если нарушения есть, «проектант поможет заказчику решить вопросы». Стопроцентных гарантий реализации строительного проекта в Киеве не дает никто.

«Никогда бы не подумал, что они продадут землю! — бурно реагирует собеседник, услышав адрес участка, который я выбрала якобы для строительства здания. — Два года назад предпроект для отвода вашей земли готовил мой наставник. Я тогда занимался соседним участком. А его заказчики, затевавшие какое-то масштабное строительство, хотели купить сразу два участка...». Ученик архитектора демонстрирует удивительную осведомленность. Оказывается, мой участок (выбранный из списка предприятий-«бабочек», переданного редакции одним из столичных застройщиков) является проблемным и в предпроект (его, как правило, продают вместе с землей и самой «бабочкой») заложили «перенасыщение квадратуры — на 30% больше допустимой нормы». Вероятно, будь я действительно топ-менеджером днепропетровской СК, мне пришлось бы прикупить еще и участок по улице Предславинской.

В общем, никакой коррупции. Сплошной маркетинг.

---

Сколько стоит дом построить

Затраты на строительство жилого дома в Киеве можно условно разделить на две категории. Первая — издержки на строительно-монтажные работы, которые застройщики выражают в абсолютных величинах и в полном объеме относят на валовые расходы. Затраты второй категории — землеотвод, проектирование и получение всех необходимых разрешений — могут быть отнесены на валовые только частично. Обычно руководители СК привязывают их к сметной стоимости проекта, соотнося со сроками его реализации и размерами откатов чиновникам.

І. Строительно-монтажные работы

Подготовка территории — $108-144 тыс. (расчистка территории, снос старых построек, зеленых насаждений и т. д.)

Котлован и подвал — $2,9-3,9 млн, в том числе:

• шпунтовые ограждения котлована $648-864 тыс.
• выемка почвы $216-288 тыс.
• свайное поле и закладка фундамента $1,1-1,4 млн
• железобетонные распорки $388-518 тыс.
• железобетонный каркас $507-676 тыс.
• гидроизоляционные работы $54-72 тыс.
• стены и перегородки в подвалах, паркинг $21-28 тыс.

Наземная часть — $6,9-9,2 млн, в том числе:

• железобетонный каркас $1,6-2,2 млн
• кирпичная кладка $1,0-1,3 млн
• кровля $270-360 тыс.
• подготовка полов (заливка) $227-302 тыс.
• подготовительные работы $648-864 тыс.
• дверные проемы $76-100 тыс.
• окна и балконы $713-950 тыс.
• электромонтажные работы $378-504 тыс.
• сантехнические работы $356-475 тыс.
• телефонные, телевизионные и радиосети $54-72 тыс.
• монтаж лифтов $108-144 тыс.
• молнезащита $1-1,4 тыс.
• отопление, вентиляция $432-576 тыс.
• система пожарной безопасности $21-28 тыс.
• фасадные работы $637-850 тыс.
• обустройство и озеленение прилегающих территорий $302-403 тыс.

Подключение дома к коммуникационным сетям — $260-345 тыс.

II. Усредненные затраты, связанные с прохождением разрешительной системы

Землеотвод и утверждение предпроекта 2-5% от ССП Создание внешних коммуникаций более 20% от ССП Разработка проекта здания 2% от ССП

Долевое участие:

• 7% от ССП — отчисления городским властям
• 2% от ССП — отчисления жэку
• 3% от ССП — отчисления главному управлению экономики и инвестиций КГГА
• 10% от ССП — отчисления райсовету
• 0,5-1% от ССП — отчисления пожарной службе.

Количество этажей — 16

Общая площадь — 18 тыс. кв. м

Себестоимость 1 кв. м — $600-800

Сметная стоимость проекта (ССП) — $10,8-14,4 млн

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий