Как строят Киев

Полина СЛАДКАЯ

Контракты выяснили, сколько на самом деле стоит квадратный метр в новостройках. Оказалось, что практически все застройщики навязывают киевлянам нерыночные цены

Новые квартиры в столице за год подорожали на 63%. К декабрю средняя цена одного квадратного метра в новостройках, по данным портала «Недвижимость», выросла до $1475. Застройщики утверждают, что вынуждены поднимать цены из-за увеличения расходов. Однако, как выяснили Контракты, себестоимость квадрата в 2005 году действительно увеличилась, но далеко не на 63%.

Откуда дровишки

На 2005 год себестоимость строительства одного квадратного метра жилья на свободных площадках Киева Государственный комитет по строительству и архитектуре определил на уровне 2700 гривен. Если строительство дома сопряжено с отселением жильцов, затраты увеличиваются до 4 тыс. грн за 1 кв. м.

Смета складывается из добавочной и «чистой» себестоимости — строительные материалы (50-52% общих затрат), заработная плата (14-15%), налоги. В целом на квадрат расходуется около 2500-2800 грн — подсчитано на примерах сметы трех строительных проектов. Подчеркнем — правдивой смете.

«Чистая» или индикативная себестоимость не учитывает затраты строительных компаний на инженерную подготовку площадки под застройку, компенсацию затрат прежним собственникам земли, затраты на получение и документальное оформление этой площадки, передачу местным органам самоуправления определенной доли возводимого жилья, и прочие «белые» и «черные» расходы. В совокупности все эти дополнительные расходы формируют так называемую добавочную себестоимость и увеличивают смету строительства квадрата жилья на 500 — 2 тыс. грн — в зависимости от расторопности строительной компании и связей в верхах. Как выяснили Контракты, на себестоимость жилья особенно влияют настроение и аппетиты местных властей.

Еще добавки?

Добавочная себестоимость состоит из официальной и неофициальной частей. Просчитать первую несложно, она достаточно прозрачна:

— 5% общей стоимости дома, исходя из индикативной себестоимости строительства, застройщики должны перечислить в городской бюджет;

— 5% жилплощади новостроя передаются в фонд города для обеспечения жильем граждан, состоящих на квартирном учете, и 1-2% — для предоставления служебных квартир;

— от 80 до 500 грн с 1 кв. м жилой площади дома (по расчетам Главного управления экономики и инвестиций) застройщики обязаны перечислить на создание инженерно-транспортной инфраструктуры города;

— 2,5% от расчетной сметной стоимости нежилых помещений строительные компании отчисляют на развитие и укрепление материально-технической базы пожарной охраны Киева. Пожарники, по рассказам застройщиков, предпочитают брать квартирами.

Строительные компании также тратятся на страхование строительно-монтажных работ, проектную документацию, перечисляют по просьбе властей деньги на озеленение или компенсирует (тоже деньгами) вырубку зелени и т. д. В итоге официальные дополнительные расходы застройщиков увеличивают себестоимость квадрата еще на 20-50%.

Есть еще неофициальная часть добавочной себестоимости, которая напрямую зависит от аппетитов чиновников. Клеить конверты строительные компании начинают с подачи заявки на землеотвод — вплоть до передачи дома на баланс жэка (в целом компания должна оформить больше 200 документов для различных ведомств).

Получение разрешений под строительство и выделение земельных участков — наиболее бюрократизированный этап в строительном бизнесе. Именно здесь высока доля неформальных платежей. «Получить площадку на законных основаниях, подав заявку в администрацию города, практически невозможно», — признался Контрактам Валерий Бабич, директор ЗАО «Трест «Киевгорстрой-1». Застройщики подсчитали, что на ускорение процесса оформления разрешительных документов на строительство уходит около 5% себестоимости.

В результате, сложив индикативную себестоимость (около $540), 10-12% отчислений в фонд города, 15% (минимум) затрат на различные согласования и оформление документов получаем примерно $650. Такова минимальная рыночная себестоимость одного квадратного метра жилья в Киеве.

Чужие деньги

Однако, вопреки жалобам на поборы властей, заработками застройщики вовсе не обижены. Иначе не плодились бы строительные компании, как грибы после дождя, — в 2005 году их насчитывается уже более 200, тогда как 2002 г. — около двадцати. После несложных расчетов (сопоставив среднюю стоимость квадратного метра в новостройках с реальной себестоимостью квадрата), можно определить, что минимальная рентабельность жилищного строительства составляет около 30%.

Однако один из директоров строительной компании признался Контрактам «не на диктофон», что большинство застройщиков получают все 100% прибыли. Его компания, например, строит с 70% прибылью. Есть на рынке компании, которые выходят и на 200% рентабельность, в первую очередь те, кто строит элитное жилье, в частности, коттеджи.

При столь уникальной прибыльности строительства и постоянном увеличении количества компаний-застройщиков, их представители утверждают, что предпосылок для удешевления строящегося жилья нет ни по одной из составляющих себестоимости. Мол, стройматериалы и земля дорожают, оплата труда строителей может только повышаться, как и запросы чиновников.

Строительные компании всячески дают понять, что не собираются снижать цены на новое жилье за счет урезания рентабельности. Кстати, в последнее время в ряде СМИ в одночасье появились публикации о «реальной стоимости квадратных метров». Смету строительства сливают сами застройщики. Контракты сопоставили опубликованные данные со сметой аналогичного проекта, предоставленной нам одной из строительных фирм. Стоимость квадратного метра в первом случае была выше почти на 1300 грн. Похоже «быки» запустили очередную PR-кампанию.

Впрочем, Контракты все же нашли парочку строительных компаний, которые соглашаются с тем, что цены можно снизить за счет рентабельности. Правда, руководители этих предприятий делают оговорку, что сами на этот шаг не пойдут, поскольку работают в рамках приличия — 15-30% рентабельности.

«Цены на первичном рынке жилья, прежде всего в центре Киева, могут упасть, так как у многих застройщиков существует большой запас по рентабельности. Ненормально, когда на Грушевского цена составляет $5-10 тыс. за 1 кв. м», — уверен Владимир Поляченко, президент холдинговой компании «Киевгорстрой». В то же время в микрорайонах на окраинах города, по словам Поляченко, снижение цен на жилье на первичке не возможно, поскольку там рентабельность строительных компаний составляют всего несколько процентов.

Есть ли у вас план

Сократить себестоимость строительства жилья можно и за счет сокращения добавочной себестоимости. «Уменьшить отчисления можно за счет открытости процедур по отводу земли и оформлению строительной документации, уменьшению аппетитов чиновников и ликвидации взяток. Поскольку индикативную себестоимость регулирует рынок, и повлиять на ее величину мы не можем — стройматериалы не упадут в цене и заработная плата не снизится», — признался Контрактам министр строительства Павел Качур.

Чтобы понизить себестоимость квадратного метра, чиновники также обещают уменьшить тарифы на подключение к газо-, водо- и электроснабжению. А еще пересмотреть стоимость оформления различных разрешений на строительство. «Это решение можно принять постановлением Кабинета Министров, — говорит Качур. — Но сначала нужно этот механизм, эту идею апробировать, чтобы она не оказалась идеей фикс». За счет этого министр надеется снизить цены на первичке на 10%. Причем уже с февраля.

Некоторые строительные компании бьют себя в грудь, заявляя, что если сократится добавочная себестоимость, они готовы снизить конечные цены на жилье почти на 40%. Верится с трудом. Гипотетически стоимость нового жилья может снизиться лишь на 10-20% за счет снижения затрат на оформление различных согласований и разрешений, а также отчислений на нужды города.

Не так давно застройщиков обнадежили возможным снижением отчислений на развитие инфраструктуры города, а это от 80 до 500 грн с 1 кв. м жилой площади дома. Вместе с тем, ходят упорные слухи, что с целью наполнения госбюджета на 2006 год предполагается, наоборот, увеличить поступления от уплаты инвесторами паевых взносов на развитие социальной и инженерной инфраструктуры. Планируется, что размер этих отчислений будет начисляться не от себестоимости 1 кв. м жилья, а от его фактической среднерыночной стоимости.

Поэтому резкое снижение цен на первичном рынке вряд ли поизойдет. Исключив влияние на формирование цены фактора «аппетит чиновника», определяющим становится рыночный фактор. Однако спрос на новое жилье еще не один год будет превышать предложение. Земля и стройматериалы будут только дорожать.

Разве что власти пойдут на кардинальные меры — ограничат рентабельность строительных компаний. По крайней мере, в правительстве, по информации Контрактов, этот вопрос поднимался уже несколько раз. Правда, он также очень быстро снимался с повестки дня. «Строительное лобби в правительстве также сильно, как в парламенте и Киевсовете», — прояснил ценовые перспективы представитель компании-застройщика.

---

А как у них

Обвал на перспективу

Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, лишь несколько экспертов отметили его перегрев и, соответственно, прогнозировали обвал цен, как это уже случалось в ряде стран. Намеки на перегретость действительно были: темпы роста цен на недвижимость значительно опережают темпы роста доходов украинцев; в начале осени банки начали резко сокращать кредитование под залог недвижимости и ужесточили условия кредитования; рынок недвижимости замер из-за недостатка спроса.

Тем не менее в Украине обвал рынка сейчас вряд ли возможен. Осеннее снижение активности украинцев на рынке недвижимости, скорее всего, временное — такое у нас случается как правило дважды в год. После месячного затишья рынок оживает, цены снова растут.

В отличие от стран, где в свое время рухнул рынок недвижимости, в Украине отсутствует главный фактор, свидетельствующий о перегретости рынка — предложение должно в несколько раз превышать спрос. Это пока Украине явно не светит — объемы строительства в странах с перегретым рынком в несколько раз превышают украинские.

А вот на некоторых зарубежных рынках кризис возможен уже в ближайшие 2-3 года. По прогнозам аналитиков ряда западных инвесткомпаний, мировой рынок недвижимости, завершив десятилетний период развития и роста цен, к 2008 году неминуемо обвалится. Причина — рост стоимости квартир все больше опережает рост доходов населения планеты.

Спусковым крючком для обвала рынка послужит увеличение долгового бремени домовладельцев, связанное с увеличением объемов кредитования. The Economist ежеквартально публикует рейтинги стран с наиболее быстро дорожающей недвижимостью. В Новой Зеландии — в I квартале цены на жилье выросли на 22%, в Австралии — на 17,9%, в Испании — на 17,3%, во Франции, Италии, Испании и Ирландии — более чем на 10%.

По мнению экспертов The Economist, цены на жилье в этих странах неоправданно завышены. Соответственно на тамошних рынках недвижимости надувается «мыльный пузырь», который рано или поздно лопнет. Причина, по которой он надувается, — большой интерес населения к недвижимости как к средству приумножения капитала.

Тем более что в странах, попавших в черный список журнала The Economist, банки предлагают дешевые ипотечные кредиты. Но в ближайшее время ипотечные ставки могут увеличиться, вследствие чего граждане не смогут расплатиться по кредитам. Во многих странах уже сейчас резко падает покупательная способность населения, вынужденного все имеющиеся доходы направлять на погашение ипотечных кредитов. По мнению The Economist, кризис на рынке недвижимости наиболее вероятен в Испании, Англии, Голландии, Австралии, Ирландии, Новой Зеландии и США.

Заметим, что риски, которые могут обвалить рынок недвижимости этих стран, присущи и Украине. Причем в большей степени — кредиты, например, у нас значительно дороже. Однако эксперты отмечают, что при нынешних темпах строительства обвал украинского рынка недвижимости возможен только в случае экономического кризиса. Как это было в 1998 году — следом за гривней рухнули и цены на недвижимость (за год жилье подешевело почти в два раза).

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий