Квартирный ответ

Полина СЛАДКАЯ, Сергей КИРИЛОВ

Рынок жилой недвижимости экспертами Контрактов был признан самым резонансным в уходящем году. Поэтому мы решили выяснить, оправданным ли был в этом году рост цен на 63%, и попытались дать реальный ценовой прогноз на 2006 год, тем самым развеяв несколько жилищных мифов

Вначале года Ассоциация риэлторов Украины прогнозировала подорожание жилья в 2005 г. на 25-30%. Но «план» удалось выполнить менее чем за 6 месяцев. За год в Киеве цены поднялись в среднем на 63%, в целом по Украине — почти на 50%.

Почему растут цены

Если следовать экономическим законам, киевское жилье в новостройках, на которое ориентируются участники всего рынка недвижимости при формировании цен, должно было подорожать не более чем на 30%. Цены на стройматериалы в течение 2005 года повысились на 10-15%, на 30-40% стали дороже земельные участки под стройплощадки (в цене готового жилья строительно-монтажные работы занимают около 50%).

Правда, проекты, под которые участки покупались (арендовались) будут реализованы не ранее следующего года. Зарплаты строителей (14-15% в себестоимости жилья) повысились на 20%. Оставшиеся 30-35% — обычная спекуляция продавцов на фоне ажиотажного спроса на жилье, искусно подогреваемого участниками рынка.

Да, качественного жилья, особенно нового малогабаритного, украинцам не хватает. Но не настолько, чтобы говорить о дефиците предложения и за счет этого нагнетать цены до западноевропейского уровня. В первую очередь это касается вторички. Что и подтвердили тенденции конца года, когда квартирное предложение в столице на 20-30% превышало спрос на жилье.

Справедливости ради надо заметить, что играть на повышение, риэлторы смогут еще не один год. В чем-то им подыгрывают сами украинцы (устремившиеся на ПМЖ в столицу и рассматривающие недвижимость как наиболее выгодный объект денежных инвестиций), а также застройщики, которые не спешат наращивать объемы жилищного строительства. Или не хотят. При дефиците предложения и, соответственно, повышенном спросе, у строительных компаний всегда будет железная причина для поднятия цен. Ускорение темпов строительства неминуемо повлечет за собой снижение цен.

Потенциальных покупателей киевских квадратов из года в год становится все больше, за счет внутренней трудовой миграции практически в одном направлении — киевском. Официальная статистика, например, зафиксировала, что за четырехлетний период (с 2001 по 2005 гг.) население столицы увеличилось почти на 45 тысяч человек.

А в течение января-октября 2005 года официальных киевлян стало больше на 15,5 тысячи, в основном за счет миграционного прироста. Но при этом с 2002 года в столице ежегодно вводится в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья (всего 0,4 квадрата на одного киевлянина) — не больше и не меньше. По предварительным прогнозам Павла Качура, министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в 2005 году построят на 6% больше жилья, чем в предыдущем.

Прогноз слишком оптимистичен, поскольку явно не учитывает мораторий на выделение земельных участков под жилищные проекты, введенный столичными властями, и 160 замороженных строительных проектов, в связи с акциями протеста «борцов» за зеленый Киев. В 2006 году, по расчетам Госстроя, объемы жилищного строительства увеличатся еще на 30%.

Однако жилищной недостачи в Киеве увеличенные объемы не решат. Юрий Базелинский, член правления Ассоциации риэлторов Украины утверждает, что «для удовлетворения потребности жителей Киева в новом жилье, необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию около двух миллионов квадратных метров».

Однако даже при таких темпах строительства обеспечить киевлян жильем удастся не ранее чем через 20 лет. Сегодня жилой фонд Киева составляет 54 млн кв. м, то есть лишь 21,6 квадратов на одного киевлянина. В масштабах страны дела обстоят еще хуже — в некоторых областных центрах в этом году сдано по 2-3 дома.

Эксперты считают, что на лицо сговор строительных компаний. Ведь сейчас на рынке работают около 150 застройщиков, в отличие от 2002 года, когда их было не больше двух десятков, но при этом объемы строительства остались прежними.

Спрос на недвижимость в 2005 году подогревался и желанием населения сохранить, уберечь от инфляции и приумножить свои капиталы за счет недвижимости. Депозитные ставки снижаются, а альтернативных вариантов размещения средств в Украине пока нет. Вот население и калькулирует: если инвестировать деньги в строительство дома на первоначальном этапе, когда еще только начинают рыть котлован, квартира обойдется значительно дешевле апартаментов в уже построенном доме.

Капиталы «замораживаются» на год-два, зато прибыль составляет не менее 50% годовых — такой процент не предложит ни один банк или инвестфонд. Не удивительно, что в Киеве 20-30% нового жилья приобретается с целью дальнейшей перепродажи, а не улучшения жилищных условий. «На российском рынке недвижимости несколько лет назад возник термин «эффект темных окон».

Вечером, посмотрев на введенные в эксплуатацию дома, по темным окнам можно определить, сколько квартир простаивает в ожидании своей дальнейшей судьбы», — рассказывает Юрий Базелинский. То есть спекулянты тоже внесли свою лепту в создание дефицита жилищного предложения.

Стимулировало спрос на жилье и развитие ипотеки. Только за первое полугодие 2005 года, по данным НБУ, объем ипотечных кредитов населению вырос на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А к концу года, по предварительным прогнозам, на 55% превысит показатели 2004 года. Не отбили у украинцев охоту одалживать даже новые, более жесткие условия выдачи кредитов, введенные банками осенью.

Алексей Пилипец, координатор проектов Украинской национальной ипотечной ассоциации рассказывает: «Некоторые банки в начале октября на 0,5-1% увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, вновь ввели первоначальный взнос в размере 10-15%, вместо прежних 0%. Основная причина — недостаточная диверсификация источников финансирования ипотечных кредитов и проблемы с ликвидностью». Население попросту стало меньше денег хранить на депозитах, перевкладывая их в недвижимость.

Нельзя не учитывать и влияние (в первую очередь спекулятивное) на украинский рынок общемировых тенденций. Апартаменты в Британии, Ирландии, Испании за последние три года ежегодно дорожали на 20-30%. В Китае, Южной Корее, Индии и Таиланде в 2004 году цены на недвижимость увеличились на 25-40%. А в Гонконге только за последние восемь месяцев жилье подорожало на 50%.

Долгожданные перемены

Впрочем, начиная с сентября ситуация на рынке недвижимости стала кардинально меняться. Риэлторы констатировали замедление темпов роста цен на жилье. Первопричина — прогнозы ряда банков о грядущем падении цен. По мнению финансистов, превышение темпов роста цен на недвижимость над ростом доходов населения дает повод говорить о перегретости рынка, за которым, если следовать зарубежному опыту, обязательно должно произойти существенное падение цен.

Как показало расследование Контрактов, прогнозы банкиров лишь частично отражали тенденции рынка. В частности, явным преувеличением было утверждение об обвале цен. На самом деле, как выяснилось, банки, прогнозируя падение цен, преследовали исключительно корыстные цели. Финансисты организовали свою

PR-кампанию в пику риэлторам и строительным компаниям. Те время от времени забрасывают в СМИ мэсседжи о неизбежном подорожании жилья, связанном с резкой активизацией спроса на рынке. Причины ажиотажного спроса при этом называются самые разные, порой нелепые, например, в связи с переездом в Киев всего Донецка.

Главная цель информационной атаки банкиров — снизить привлекательность недвижимости, как объекта вложения средств, вернуть на депозиты деньги населения, и таким образом решить проблему дефицита ресурсов под кредиты. С января по ноябрь наблюдался отток вкладов населения из банков.

И украинцы в очередной раз подтвердили, что их деньгами очень легко манипулировать. В начале сентября, сразу после первых прогнозов об обвале, ажиотажный спрос на столичную недвижимость пошел на убыль. В октябре-ноябре примерно на 10-15%, по сравнению с августом, на киевском рынке увеличилось предложение квартир.

Параллельно на 10-15% снизилось количество заявок на покупку. Как результат, в октябре цены выросли только на 2%, тогда как летом жилье в столице ежемесячно дорожало на 7-8%. В ноябре агентства недвижимости зафиксировали рост цен на 1%, а в последний месяц года даже снижение — минус 1,3%.

Впрочем, уже на начало осени были предпосылки для удешевления жилья. Брокеры признаются, что потенциальные покупатели оказались попросту не в состоянии платить за жилье по предложенным ценам. «В конце августа у меня было несколько случаев, когда клиенты отказывались от покупки после того, как продавцы требовали на $1 тыс. больше уже оговоренной суммы, ссылаясь на общегородскую тенденцию.

Покупатели попросту не находили этих денег — все возможные ресурсы уже были исчерпаны», — рассказывает один из киевских брокеров. По его словам, начиная с сентября, при покупке квартир на вторичном рынке торговались уже не в сторону завышения цен, как весной и летом, а в сторону занижения. Сейчас, по словам брокеров, продавцы скидывают иногда до $5 тыс.

Контракты, поверив брокерам, засомневались в процентах снижения цен в декабре, декларируемых агентствами недвижимости. Сопоставив августовские цены на 20 столичных квартир, которые до сих пор продаются, с декабрьскими, и поторговавшись непосредственно с продавцами, готовыми скинуть $1-3 тыс., мы пришли к выводу — за последние три месяца вторичное жилье в столице реально подешевело на 5-8%.

Что будет дальше

Прогнозировать ситуацию на рынке жилой недвижимости на 2006 год достаточно сложно. Имеется ряд веских причин как для дальнейшего роста цен на жилье, так и для их снижения.

Понижающие факторы:

1. Темпы роста цен на жилье значительно опережают рост доходов населения. По данным Госкомстата, реальные наличные доходы украинцев, определенные с учетом ценового фактора, за 9 месяцев 2005 года увеличились на 22,3% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года, а заработная плата за январь-октябрь 2005 года выросла на 40,3%. В то же время стоимость вторичного жилья в Киеве, по данным независимого украинского портала «Недвижимость», за нынешний год увеличилась на 62,9%, а на первичке квартиры подорожали на 62,8%.

2. Цены на жилье явно завышены. Себестоимость строительства 1 кв. м в Киеве составляет в среднем $650-700 (подробно — на стр. 66), а продается новое жилье, по данным портала «Недвижимость», в среднем по $1476 за 1 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке ($1727) уже превысила стоимость квадратного метра в новостройках. При этом в хрущевках, расположенных в непосредственной близости от центра, цена квадратного метра составляет неадекватные качеству $1400-1500.

3. Возможное уменьшение отчислений на нужды города строительными компаниями. Главное управление жилищного обеспечения совместно с ХК «Киевгорстрой» инициировало сокращение с 2006 года размера отчислений застройщиков на развитие инфраструктуры Киева, которые сегодня составляют около 25% себестоимости строительства.

4. Все большее количество перекупщиков, пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложения на рынке.

Повышающие факторы:

1. Отложенный спрос на жилье в Киеве. Те, кто планировал купить жилье в 2005 году, вынуждены будут спасать свои кровные от инфляции, покупая недвижимость. Пока не появится альтернативный, не менее выгодный источник для инвестиций, спрос на жилье будет превышать предложение.

2. Отсутствие земельных участков под жилищное строительство в Киеве. Главное управление земельных ресурсов в нынешнем году распределило практически все свободные земельные участки Киева, пригодные под жилищную застройку. В резерве остались «занятые» территории. Это площадки, застроенные «хрущевками», промзоны, ожидающие выноса за черту города; сельскохозяйственные земли, на которые уже положили глаз чиновники, но пока не разработали технологии использования этих земель под застройку. Комплексной программы сноса «хрущевок» тоже до сих пор не существует.

3. Рост себестоимости строительства. Еще в ноябре этого года Госстрой обещал повысить на 2006 год себестоимость строительства жилья на 6-8%. Главным образом за счет инфляционных процессов. Однако если подорожает газ можно смело прогнозировать рост цен на стройматериалы и как следствие повышение себестоимости строительства на 10, а то и на 13%.

4. Доступные ипотечные кредиты. Финансовый аналитик Андрей Онистрат категоричен: «Жилье будет дорожать и в следующем году. Не в последнюю очередь благодаря большей доступности ипотечных кредитов. Банки крайне заинтересованы в увеличении объемов ипотечных кредитов. Ведь недвижимость — наименее рисковый сегмент кредитования. Текущая проблемная задолженность составляет менее 1%». После ужесточения банками условий ипотечного кредитования спрос на ипотечные кредиты постепенно восстанавливается. Решив проблемы с ликвидностью (в декабре население снова понесло деньги в банки — сработала PR-кампания?) ряд банков уже снизили ставки по ипотечным кредитам. В сегменте ипотеки отечественных финучреждений есть большой резерв для роста. В Украине соотношение ипотечных кредитов в кредитных портфелях банков с ВВП составляет 2-3%. В то время как в Польше — около 15%, в Германии — 40%, в Норвегии — 70%, а в Америке — порядка 140%. Кроме того, риэлторы и банкиры с нетерпением ждут принятия Закона «Об ипотечных облигациях» (прошел первое чтение). Алексей Пилипец рассуждает: «Этот закон позволит запустить механизм рефинансирования, банки-кредиторы получат дополнительные ресурсы, за счет которых смогут выдать новые займы».

5. Недостаточное предложение нового жилья. В 2006 году строительные компании планируют ввести в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем в 2005 году. Однако этого мало, чтобы удовлетворить растущий спрос на новое жилья. Кроме того, многие застройщики перенесли ввод в эксплуатацию объектов на 2007 год.

6. Введение налога на операции с недвижимостью, мораторий на который заканчивается в начале следующего года. Если с 2006 года все-таки вступит в силу статья 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», продавцы, наверняка, как и в прошлом году, «забьют» сумму этого налога в цену жилья — в 2004 году налоговый фактор повысил стоимость квартир на 5-7%. Хотя на самом деле большинство операций будут облагаться минимальным налогом — 1% от оценочной стоимости объекта.

7. Парламентские выборы. Эксперты склоняются к тому, что часть предвыборных денег попадет на рынок недвижимости.

Как видим, факторы роста превалируют, поэтому в новом году цены на жилье, скорее всего, будут расти, но уже куда более низкими темпами, чем в предыдущие четыре года. Например, большинство независимых экспертов считают, что цены на новое жилье, а особенно на квартиры площадью до 100 кв. м, будут расти еще минимум 2-3 года — малогабаритное жилье по-прежнему строят мало. В целом апартаменты в киевских новостройках как элитные квартиры, так и квартиры бизнес-класса, скорее всего, на протяжении года подорожают на 10-20%. Вторичное жилье в центральных и престижных районах, независимо от его состояния, вырастет в цене приблизительно на 10% — ориентируясь на ценовую динамику первички. На 10-15% подорожают качественные 1-комнатные и 2-комнатные квартиры на вторичном рынке, независимо от района, 3-комнатные вырастут в цене на 7-10%. А вот «хрущевки» и «гостинки» на окраинах, наверняка подешевеют не менее чем на 5-10% — цены на квартиры в ветхих домах сегодня неоправданно завышены. Такое жилье дешевеет уже сейчас.

Средняя цена на квартиры в Киеве, $ за кв. м
Район	октябрь			ноябрь			декабрь*
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	1-комн.	2-комн.	3-комн.	1-комн.	2-комн.	3-комн.
Голосеевский	1717	1914	1969	1719	1982	1923	1713	2038	1955
Дарницкий	1517	1405	1378	1530	1416	1376	1503	1431	1370
Деснянский	1406	1323	1179	1373	1306	1183	1392	1251	1207
Днепровский	1363	1501	1419	1423	1469	1446	1366	1454	1455
Оболонский	1649	1583	1590	1610	1666	1602	1608	1657	1603
Печерский	2483	2685	2737	2516	2745	2783	2512	2704	2980
Подольский	2021	1601	1829	1699	1680	1767	1656	1798	1954
Святошинский	1444	1461	1368	1455	1497	1357	1391	1429	1367
Соломенский	1601	1551	1593	1600	1559	1607	1569	1553	1568
Шевченковский	1785	2181	2328	1836	2105	2319	1755	2193	2219
По данным портала «Недвижимость».									* На 10 декабря

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий