Хождение за крымской недвижимостью

Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК

Горячую «раскрутку» в этом летнем сезоне получили покупка и продажа нового жилья в Крыму на паевых условиях. Энергичные агенты фирм, занимающихся строительным освоением Южного берега, форсировали разомлевших состоятельных курортников, предлагая им привлекательные условия вложения средств в «кусочки» крымского оазиса. Но, как выяснили эксперты-практики, не таким золотым оказался тот берег, как его рисуют.

При форс-мажоре строители обещают неполноценную замену

Схемы жилищного строительства, которые вовсю работают в привлекательных для инвесторов курортных зонах, очень часто забирают у неподготовленных клиентов время, нервы и деньги. Иногда участие в таких схемах завершается без позитивного результата для потенциального покупателя крымской недвижимости.

Игорь Гончаров, председатель совета партнеров АО «Львовская юридическая коллегия» отмечает: «Этим летом во время отдыха, исключительно из профессионального интереса, я прошел через Сциллу и Харибду типичной строительной коллизии, заключительным аккордом которой должно было стать вложение мною немалых денег в белоснежный комплекс для отдыха на морском побережье. Но эти средства можно было частично возмещать, сдавая свое жилище туристическим фирмам. Я попросил предоставить для изучения договор об инвестировании в строительство.

Немало недооговоренных в этом документе принципиальных моментов менеджеры фирмы опровергали универсальным: «Само собой разумеется». А мои сомнения относительно высокой ценовой планки — виртуальными аргументами о $2000, которые в других местах уже, без лишних разговоров, курортники выкладывают за квадратный метр. В случае возможного форс-мажора симпатичные агентки обещали замену на другой объект и в другом месте. Хотя там мне и даром не нужны были никакие квадратные метры.

После заключения договора я должен был в течение двух недель уплатить определенную сумму. Наверное, в такой спешке был заложен сугубо психологический ход: чтобы клиент, загоревшись идеей под влиянием моря и ультрафиолета, не передумал, вернувшись домой и посоветовавшись с юристами. В конечном счете, к договору на трех листах я сделал текстовую страницу правок, с которыми представители фирмы устно согласились. Но обещанный договор мне так и не выслали...»

Стоимость инфраструктуры отдыха включают в цену квартиры

Первый этап «притягивания» клиента начинается с передачи его от менеджера низшего звена, закинувшего крючок с односторонне привлекательной информацией, менеджеру высшего эшелона. На следующем этапе переговоров выясняются новые детали застройки и новый виток цены. В частности, в одном из комплексов, возводимом местной строительной компанией у самого Черного моря, расценки за квадратный метр благоустроенной площади при переходе от менеджера к менеджеру выросли от $1000 до $1100. А с видом на море — уже до $1300.

Чтобы определить реальную себестоимость квадратного метра недвижимости, профессиональные риэлторы, как правило, соотносят его цену с затратами на ремонт. То есть, согласно этой формуле, себестоимость квадратного метра у моря больше чем на $150 не тянет. С учетом прибыли цена одного квадрата вырастет как минимум до $300. Поэтому опытный клиент, высказав подозрения в необоснованном обогащении строительной компании за его счет, наконец получает от ее менеджера признание, например, в том, что в цену квадратного метра также входит будущая инфраструктура комплекса для отдыха — стоянки, пляж, дорожки и тому подобное.

Объект — комплекс или квартира?

Юридическим основанием для инвестиции в строительство является договор между строительной организацией и клиентом о совместной деятельности. Такая форма совладения предполагает в будущем дополнительные расходы на содержание инфраструктуры, которые должны оговариваться в соглашении. Но это менеджеры также скромно замалчивают. И, не моргнув глазом, легко подменяют в этом главном документе принципиальные понятия. Если в первом разделе предметом договора является совместная деятельность заказчика и компании по строительству комплекса для отдыха, который называется объектом, то в дальнейшем объект плавно сужается к понятию... «квартира». Т.е., за инвестирование всего инфраструктурного комплекса заказчик-совладелец получает всего лишь скромное жилище.

Обустройство его «под ключ» — предмет отдельного разговора, здесь также хватает подводных рифов. Ведь вопрос выбора хорошей квартиры встает сразу. Однако даже ориентировочной сметы и перечня материалов, которые строители будут использовать для облагораживания голых квадратов, заказчику не предлагают.

Сама квартира, как правило, также не имеет четких качественных характеристик: корпус, этаж, поворот окон, метраж кухни, комнат и т. п. Вместо этих «нудных» деталей клиенту обещают предоставить завизированную план-схему, но после подписания договора, который заключают в другом городе. Поэтому есть угроза, что договор придет как раз накануне отъезда заказчика-курортника и он уже не успеет получить в приятную «нагрузку» план-схему.

Саму дислокацию будущего объекта стоит проверять непосредственно на местности. А то, например, обещанный морской пейзаж из ялтинских новостроек, макеты которых довольно привлекательно вмонтированы в зеленую зону рекламного буклета, на самом деле открывается разве что с мансардного этажа. А экологическая чистота района, расположенного на выезде из Ялты возле шоссе, лучше атмосферы на проспекте Победы в Киеве разве что примесью крымского воздуха к выхлопным газам. Обещанные же 20 минут до моря без конкретизации — на машине или пешком — нужно преодолевать за рулем автомобиля добрых полчаса.

Строитель всегда в выигрыше

Расчет за будущую квартиру — одинаковыми долями в течение двух лет — компания почему-то благородно представляет как беспроцентное кредитование клиента. Хотя элементарный арифметический подсчет убеждает, что уже первым 20% взносом ($12 тысяч за, скажем, однокомнатную квартиру, которая при себестоимости $150 за квадратный метр стоит $40 тысяч), он с головой покрывает всю себестоимость «райского уголка».

Откровенный перекос прав в сторону строительной фирмы прослеживается и в сроках выполнения работ и их оплаты. Если клиент не успевает даже по субъективным причинам вовремя перечислить очередной денежный транш, фирма разрывает с ним договор в одностороннем порядке. Но если она просрочит выполнение работ — ей это сойдет с рук.

Игорь Гончаров советует включать в такие договора пункт об обоюдной уплате пени в случае несоблюдения определенных в договоре сроков и неустойки, скажем, в 10% оплаченной суммы, а также предусмотреть механизм сообщения о невозможности выполнения обязательств или продолжения их срока, но не больше, чем на три месяца.

Популярный прием крымских строителей в случае нарушения сроков работ — замена заказанной квартиры на объект аналогичной стоимости. Но стоимость жилья — понятие относительное. Она не застрахована от рыночных колебаний и после сдачи комплекса может вырасти, по сравнению с той, что была на момент инвестиции. Поэтому, советуют специалисты, стоит соглашаться только на замену непостроенной квартиры на качественно аналогичный продукт, который расположен в определенном месте, на оговоренном этаже, с видом на море, с указанным метражом и т. п.

Если строительное творчество все же не устраивает, то средства клиента, которыми фирма какое-то время беспроцентно прокредитовалась, она должна бы возвратить сразу. А не после реализации объекта, как это обычно случается. Все эти опасные «белые пятна» можно и нужно вовремя ликвидировать, отмечает Игорь Гончаров, оформив замечания как протокол разногласий о совместной деятельности к договору.

Заказчик будет судиться в местном суде

Строительные компании не привыкли держать мелкого инвестора в курсе своих больших строительных дел. Но заказчику, чтобы не оказаться перед разбитым корытом, не повредит «забить» в договор пункт о регулярном получении информации о ходе строительства: какой объем работ выполнен на контрольную дату, сумма финансирования, наличие проблем.

Тогда, в случае невыполнения договоренностей, отмечает Игорь Гончаров, клиент сможет легко доказать в суде, что строительная фирма фальсифицировала информацию.

А главное, что, получая систематические «горячие» сообщения со стройплощадки, вопрос о материальных и моральных возмещениях заказчик поставит еще на стадии сооружения объекта. Далекое расстояние до зала крымского суда и связанные с этим расходы не должны пугать заказчика. Ведь процессы по таким спорам будут происходить не в хозяйственном (как ошибочно указано в отдельных договорах), а в местном суде, который по закону выбирает клиент-физлицо. На заседание отправлять своего человека придется строительной компании.

Кстати, понятие о совместной деятельности, прописанное в договоре, во время рассмотрения дела в суде по иску заказчика может быть использовано строительной компанией в свою пользу. Такой пример. Недавно Святошинский суд столицы своим решением обязал компанию «Консоль» выплатить 1 млн грн своему инвестору за задержку сроков строительства.

Суд руководствовался тем, что заключенный договор между заказчиком и строителями является договором подряда, а поэтому иск инвестора можно удовлетворить, применив Закон «О защите прав потребителей». Однако на днях компания «Консоль» подала в Киевский апелляционный суд иск о признании недействительным решения Святошинского суда. Среди аргументов — предметом договора была совместная деятельность, а не отношения подряда, кроме того, договор не предусматривал штрафных санкций по отношению к строительной компании.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий