Крымские эмираты

Автор: Леся СОЛОВЧУК

На крымском рынке недвижимости растет количество застроек эконом-класса. Однако вскоре появятся элитные курортные проекты, подобные тем, что есть в Турции и Объединенных Арабских Эмиратах.

Русские идут

За шесть месяцев крымская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. А в некоторых сегментах, в первую очередь на рынке жилья улучшенного планирования, подорожание достигло даже 60-70%. Принимая во внимание то, что осенью Крым ожидает еще большего повышения спроса на курортные метры, операторы рынка обещают до конца года рост стоимости крымского жилья еще как минимум на 30%.

Интересно, что подорожание жилья в Крыму происходит параллельно со стабилизацией курортного рынка недвижимости. Начиная с июля 2004 года, одновременно со стартом президентских выборов, наблюдалось резкое сокращение количества операций с жильем в Крыму. Даже после выборов за 4 месяца 2005-го количество операций в наиболее популярном курортном центре — Ялте — по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. уменьшилось в 6 раз — с 1684 до 269.

Однако уже в мае-июне 2005 г. рынок опять начал расти. Спрос на крымские курортные метры сегодня в несколько раз превышает предложение, несмотря на то, что темпы роста строительства в регионе порой превышают общеукраинские. Более 90% всех площадей в новостройках выкупаются еще до введения дома в эксплуатацию. Сокращение предложения операторы рынка связывают с инфляционным фактором и курсовыми колебаниями.

Как отмечают риэлторы, активизировали рынок, прежде всего, иностранные покупатели, которые обращают внимание в первую очередь на новостройки курортного побережья. Именно с увеличением иностранного присутствия на рынке крымской недвижимости риэлторы связывают рост цен. По данным компании «Крымский прибрежный альянс», на сегодня доля российских покупателей на первичном рынке увеличилась до 40%, тогда как еще несколько лет назад в общей структуре спроса она составляла около 15%. 48% покупателей крымской недвижимости — жители Киева и больших городов, 10% — иностранцы-нероссияне, операции при участии крымчан составляют около 2%.

Наибольший интерес россияне проявляют к ялтинской «элитке» и севастопольским землям. Риэлторы дают достаточно оригинальное объяснение повышенному спросу со стороны россиян — мол, те раскупают крымскую недвижимость по политическим соображениям, чтобы оставить Крым «русским» хотя бы в частном секторе. В свою очередь, отечественные застройщики, очевидно, из патриотических соображений выставляют для россиян более высокие цены, чем для украинцев, — иногда разница достигает 10%.

По словам директора крымского агентства недвижимости «СТД» Владимира Мазурина, увеличение российского присутствия влияет и на строительные планы региона. В основном жилье рассчитано на иногородних покупателей. Исключение составляет незначительное количество объектов от компании «Консоль» на отдаленных от центра участках с применением традиционной для Ялты серии ЮБК-1, стоимость которых соотносима с ценами на вторичном рынке.

По мнению Мазурина, скачок цен на первичном рынке жилья следует связывать с мораторием на продажу крымской земли до завершения инвентаризации земель на ЮБК — у определенной части потенциальных покупателей запрет отбил желание покупать недвижимость. Инвентаризация крымских земель продлится минимум три месяца. До ее завершения инвесторам рекомендовано воздержаться от операций с недвижимостью.

Так что земельный мораторий разрушил все краткосрочные бизнес-планы застройщиков. По мнению операторов рынка, в кругах строительных компаний земельный вопрос стал еще более проблемным, поэтому мораторий ускорит рост цен на крымские квадраты. Ведь ликвидной земли на побережье почти не осталось. Конкурентные войны за землю между строительными компаниями в основном ведутся на первой линии побережья Большой Ялты (от Алушты до Фороса), а также Севастополя.

Море и стены

80% строительного рынка в Крыму, как и раньше, занимает компания «Консоль». Остаток рынка распределен между тремя десятками компаний, среди которых большими проектами могут похвастаться чешские и российские фирмы. Например, по чешскому проекту строится серия эконом-жилья ($650-750 за кв. м) в Ялте, Судаке, Симферополе. Российские застройщики сосредоточили внимание преимущественно на так называемых элитных проектах — виллах, коттеджах и пансионатах в пределах 100-метровой досягаемости моря. Стоимость элитного жилья в Крыму составляет от $4500 до $7000/кв. м. Это предложение выставляется на продажу «под ключ» — с отделкой, бытовой техникой.

Приближенность к морю по-прежнему остается главным ценоопределяющим фактором в Крыму. К сопутствующим прибавились зеленые зоны и исторические памятки. Самыми дорогими считаются зоны так называемой первой линии с видом на море — проекты предусматривают либо 180-градусные смотровые балконные площадки, либо дома овальной формы.

Впрочем, основные объемы строительства ведутся в менее дорогих сегментах рынка. По словам директора по маркетингу компании «Крымский прибрежный альянс» Романа Терещенко, новое жилье эконом-класса, представленное недорогими квартирами в спальных районах Ялты, Алушты, Симферополя ($650-750 за кв. м), занимает львиную долю крымского строительства — 60%. Более комфортабельное жилье бизнес-класса ($1500-2000 за кв. м), расположенное в прилегающих к центру районах, — 35% предложения. Новое элитное жилье занимает всего 5% сегмента новостроек.

На вторичном рынке недвижимости Крыма, который составляет 60% жилого фонда в курортных городах, ценовой рост ощутим, как правило, в сегменте квартир улучшенной планировки. По словам Мазурина, дорожают «сталинки» и дома, построенные до 1917 года, толщина стен которых достигает 70 см, высота — 3 метров. Такие параметры обеспечивают хорошую звукоизоляцию, прохладу, дают возможность встроить камин.

Растут в цене и квартиры в ялтинских девятиэтажках на улицах Макаренко, Кирова, Манагарова, метры в которых продаются по тем же ценам, что и в хорошо сохранившихся сталинках. Вдвое дешевле непопулярные панельные дома, даже в хорошем состоянии или с неплохой планировкой. Железобетонные панельные или монолитные дома мало интересуют покупателей из-за плохой звукоизоляции, ограниченных возможностей перепланировки и высокой теплопроводности стен — летом дома слишком нагреваются, зимой — слишком охлаждаются.

На пути к Дубаю

По прогнозам операторов рынка, после проведения в Симферополе нескольких инвестиционных форумов начнется масштабное освоение крымского побережья. По словам представителей местных строительных компаний, на рынок вскоре придут немалые инвестиции — в объемах, близких к тем, которые десять лет назад проглотило турецкое побережье (там хозяйничали немецкие строительные компании). По словам Романа Терещенко, инвесторов привлекает сокращение ценовой дистанции между недвижимостью Крыма и Турции. Еще несколько лет назад турецкие цены более чем вдвое превышали крымские. «Однако сегодня с каждым месяцем ялтинские цены приближаются к турецким. Они уравняются уже через 1-2 года», — прогнозирует эксперт.

Кроме вилл и коттеджей иностранные инвесторы также интересуются коммерческой недвижимостью Крыма, особенно модерными проектами пансионатов с качественными сервисными услугами, которых в Большой Ялте сегодня насчитывается уже добрый десяток. Например, культурно-оздоровительный пансионат «Прибрежный» на побережье Ялты, раскинувшийся на 2 гектарах, будет представлен двумя корпусами элитных апартаментов и восемью виллами в комплексе с аквапарком, бутиками, ресторанчиками, бассейнами, фитнес-клубом.

Не менее популярны предложения мини-гостиниц типа севастопольской Crimeahоuse, выставленной на продажу почти за $1 млн. Crimeahоuse расположена на первой линии от берега, имеет собственный туннель из гостиницы на частный пляж (участок в 20 соток, огражденный скалами), бассейн, бар-столовую, стоянку на 8 автомобилей, домик для обслуживающего персонала. Проекты такого типа сегодня считаются быстроокупающимися и очень хорошо распродаются.

Кроме того, поговаривают, что со следующего года в Крыму будут заявлены также суперэлитные проекты наподобие «мини-дубайского» чуда — коттеджные городки с виллами, яхт-клубом и другими развлечениями. Как и в Дубае, на крымском побережье появятся новомодные виллы на воде.

---

Курортные квартиры

По данным АН «Ялта-сити», если в Симферополе можно купить самую дешевую 1-комнатную квартиру за $15-17 тысяч, то в Большой Ялте такое жилье оценивается значительно дороже. В центре города однокомнатная квартира стоит $40 тыс., по ходу трамвая — $30 тыс., на окраине — $25 тыс. Предложения двухкомнатных выставляют по ценам $60 тыс. (центр), $40 тыс. (зона трамвая) и $35 тыс. (окраина), трехкомнатных — соответственно $80, $60 и $45 тысяч.

Сколько стоит Ялта. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья на Южном берегу Крыма (Большая Ялта), $
Название	Осень 2004	Зима 2005	Весна 2005	Рост цены за периодосень 2004 — весна 2005, %
Центр Ялты (ул. Набережная, Чехова, Гоголя, Севастопольское шоссе, Маркса, Рузвельта, Морская)	1566	1750	1758	12
ул. Московская и Киевская	966	1250	1550	60
ул. Таврическая, Гоголя, Кирова, Боткинская, Малышева, Макаренко — дома улучшенной планировки	1147	1250	1575	35
Район автовокзала (улицы Мисхорская, Весенняя, Цветочная, Дзержинского)	789	840	1006	25
ул. Кривошты, начало ул. Ленинградской, Садовая	880	993	1063	20
ул. Свердлова, пгт Масандра	632	632	900	42
ул. Сеченова, Суворовская, Красноармейская, Сосновая, 10-й и 11-й микрорайоны, Красных партизанов, Крупской и пгт Ливадия	612	650	865	41
пгт Кореиз	403	403	644	60
пгт Никита — улучшенная планировка	412	412	865	110
пгт Никита — квартиры старого фонда, более удаленные от моря	283	283	578	104
пгт Гаспра	367	367	577	57
пгт Стройгородок	347	347	485	39
Алупка	518	518	668	29
Симеиз	634	634	742	17
Алупка, пгт Симеиз и Нижний Мисхор	647	647	107	65
По данным АН «СТД»

Крымский форс-мажор

Инвентаризация земель на Южном берегу Крыма продлится три месяца, и до ее завершения инвесторам лучше воздержаться от операций с недвижимостью, рекомендует заместитель главы Совета министров Автономной Республики Крым Вадим Гриб. При этом Гриб затруднился сказать, какой процент земель и недвижимости окажется по итогам составления реестра земель ЮБК спорным. «Никто не знает этого. Единого реестра собственности практически нет — нет распаевания земель между селом, городом. Практически все, что покупалось, можно оспорить», — констатировал зампредседателя правительства.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий