Киев, стройся!

Беседовал Сергей ДЕМЕНТЬЕВ

Трест Киевгорстрой-1 имени М. П. Загороднего празднует свое пятидесятилетие и, как признался Контрактам председатель наблюдательного совета компании Алексей Омельяненко, делает ставку на модернизацию управления, а не на откаты.

Цены на квартиры в Киеве растут семимильными темпами. Какие нормы рентабельности приемлемы для вашей компании?

— Как правило, серьезные строительные компании выступают в двух ипостасях — генерального подрядчика и инвестора. Максимум рентабельности на генподряде (когда бизнесом является непосредственно выполнение строительных работ) редко превышает отметку в 7-10%.

А вот рентабельность инвестиций в строительство напрямую зависит от того, где строится объект: скажем, в Броварах, где цена квадратного метра жилплощади колеблется в пределах 3,2-3,6 тыс. грн, или, к примеру, в Печерском районе столицы, где минимальная цена аналогичного метра превышает 7 тыс. грн.

Ведь себестоимость квадратного метра жилья в среднем по Киеву при кирпичном строительстве составляет около 1,95 тыс. грн, при монолитно-каркасном — порядка 2,2 тыс. грн. Прибавьте к этим суммам около 30% (приблизительно столько строительный инвестор должен отдать соответствующим инстанциям за выдачу разрешений, оформление проектной документации и т. д.) и вы увидите, что в среднем на строительстве квадратного метра жилья в Киеве компания зарабатывает около 900 грн, а в Броварах — едва выходит на безубыточность. В общем, рентабельность 100-120% достижима лишь в том случае, если компания строит элитное жилье в центральных районах столицы.

Соответственно, диспропорция темпов роста цен на стройматериалы и на квартиры объясняется тем, что застройщики Киева гонятся за сверхприбылями?

— Сопоставляя динамику роста цен на стройматериалы с динамикой роста цен на квартиры, нетрудно заметить разрыв. И грамотно спланированное и организованное строительство, действительно, приносит сверхприбыли. Но ведь цены на жилье диктует не только и не столько предложение, сколько платежеспособный спрос.

Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что рост цен на жилье во многом объясняется тем, что люди рассматривают недвижимость как объект инвестиций. К примеру, однокомнатные квартиры зачастую покупают с целью перепродажи или сдачи в аренду.

Причем вложение средств в недвижимость, учитывая тенденцию к удешевлению банковских депозитов, будет все более популярным инвестиционным инструментом. Хотя рано или поздно рост цен на квартиры в Киеве остановится, начнется период стагнации и спад — так было в Варшаве, Праге и Будапеште.

Со стороны создается впечатление, что спрос на квартиры в Киеве подогревается искусственно.

— Я сам так думал до тех пор, пока не занялся строительным бизнесом. Сейчас со всей ответственностью утверждаю — это не так.

И вы уверены в том, что менеджеры Киевгорстроя-1 не получают откаты, продавая на этапе сдачи дома в эксплуатацию права на покупку квартир по заниженной цене посредникам-спекулянтам?

— Уверен.

Долго боролись с внутрикорпоративным взяточничеством?

— В нашей компании нет такой проблемы, поскольку руководство лично контролирует практически все продажи. Такого рода злоупотреблениям больше подвержены те компании, процесс продаж которых хаотичен. Но это не дает достаточных оснований говорить о том, что на рынке столичной недвижимости происходит целенаправленное и централизованное взвинчивание цен на квартиры.

На ваш вопрос отвечу предельно откровенно: побороть внутрикорпоративное взяточничество практически невозможно, поскольку, как показывает практика, даже менеджеру, получающему пристойную зарплату (на уровне $1 тыс. в месяц), сложно удержаться от искушения получить еще энную сумму отката, прокрутив две-три сделки.

Единственно возможное решение этой проблемы лежит в плоскости модернизации управленческих технологий и технологий учета. Флагманами рынка строительства будут именно те компании, которые в кратчайшие сроки проведут внутреннюю реорганизацию систем учета и управления. Системы должны быть выстроены так, чтобы не было возможностей для подтасовки документов, позволяющей, в частности, занижать цены при продаже квартир на этапе сдачи дома в эксплуатацию.

В Киевгорстрое-1 такие системы выстроены?

— Такая система у нас уже существует и находится в процессе внедрения. Завершив реорганизацию, намерены увеличить производственные мощности. Кроме того, учитывая необходимость оптимизации системы продаж, мы идем к тому, чтобы эксклюзивные права на продажу жилплощади в рамках знаковых проектов централизованно передавать крупным посредникам, решая таким образом проблему возможных злоупотреблений на местах.

Мотивируете ли вы сотрудников возможностью покупки квартир по цене себестоимости?

— На одном из последних собраний акционеров треста было принято соответствующее решение и в данный момент начинается строительство целого дома для наших сотрудников.

Практикует ли компания премирование сотрудников правами на покупку квартир с возможностью перепродажи этих прав более состоятельным коллегам?

— Понял, куда вы клоните. Отвечаю: в отличие от некоторых строительных компаний, премирование сотрудников правом на покупку квартир у нас не поставлено на поток, поскольку это создавало бы предпосылки для разного рода злоупотреблений. Однако такого рода механизмы могут использоваться в исключительных случаях.

Причем вариант премирования оговаривается с сотрудником заранее и руководство компании отслеживает, чтобы сотрудник не перепродал свое право на квартиру, к примеру, за $500, как вы выразились, более состоятельным коллегам.

Известно, что невыполнение социальных заказов (скажем, строительство дешевого жилья) рано или поздно приводит к тому, что компания начинает нести убытки. Расскажите подробнее о социальных проектах Киевгорстроя-1?

— Что касается дешевого жилья, то у нас был опыт строительства в Белой Церкви. В результате — пришлось продавать жилье фактически по цене себестоимости, поскольку местный рынок недвижимости был не готов к нашему предложению. Думаю, что такой ошибки мы больше не допустим.

Бизнес есть бизнес, и строить мы будем то, что нам выгодно. Во всяком случае, до тех пор, пока уровень нашей капитализации не позволит вкладываться в строительство социального жилья, довольствуясь уровнем рентабельности генподрядчика.

Сейчас мощности компании позволяют нам строить до 100 тыс. кв. м жилплощади в год и мы стараемся загрузить их максимально эффективно. Если говорить о строительстве отдельных объектов, то наш трест знаменит своей социальной направленностью.

К примеру, мы гордимся тем, что за 64 дня отстроили площадь Славы в Киеве, или — еще пример — недавно завершили строительство Центра детского и юношеского творчества Соломенского района столицы. Кстати, мы ничего не заработали на этом проекте!..

Зачем же тогда строили? Городская администрация попросила?

— Хотел бы пояснить принципы нашей компании в отношении социального строительства. Киевгорстрой-1 участвует в социальных проектах, которые инициирует киевская городская власть. Мы тесно сотрудничаем со столичной госадминистрацией и городским головой, поддерживаем их инициативы в данном направлении.

А что касается Центра детского и юношеского творчества на Соломенке, то существенный вклад в завершение строительства сделал народный депутат от Соломенского избирательного округа г. Киева Василий Горбаль. Не думаю, что в Украине много строительных компаний, если не брать во внимание бюджетные организации, занимающихся социальным строительством.

Кстати, в прошлом году трест Киевгорстрой-1 ввел в эксплуатацию новую детскую больницу на Нивках. Кроме этого, в ходе строительных работ мы выполняем взятые на себя социальные обязательства и считаемся с жителями домов, прилегающих к новостройкам. Делаем все от нас зависящее, чтобы на первых этажах наших зданий были аптеки и булочные, компенсируя таким образом временные неудобства, связанные с проведением строительных работ.

Вы имеете в виду оползни?

— Нет. Я говорю о неудобствах, связанных с шумом, а не халатностью, разбираться с которой следует по всей строгости законодательства, поскольку ввиду дефицита строительных площадок многие застройщики строят где попало, что попало и как попало.

Лично мне обидно, что на столичном рынке есть компании, застолбившие десятки площадок, пытаясь продать их по баснословным ценам, и не проводя строительных работ. Тогда как компании, занимающиеся строительством, а не перепродажей площадок, вынуждены воевать за землю. Нет, землю найти, конечно, можно. Можно ли на ней строить — вот вопрос.

Означает ли это, что в Киеве уже нет свободной земли под строительство?

— Разве что между домами!.. Неплохо было бы провести инвентаризацию земли и создать контролирующий орган, отслеживающий, как компания использует ту или иную строительную площадку. А также законодательно установить сроки начала работ на отведенных стройплощадках.

Скажите, а фундаментальный принцип отведения земли «Площадка в обмен на квартиры чиновникам» на Киевгорстрой-1 распространяется?

— Честно говоря, ничего не слышал о таком принципе. Раньше такого рода ситуации имели место, но речь шла о конфетах, а не о квартирах для чиновников. Впрочем, у нас есть свои принципы работы: честность, профессионализм и доверие клиентов. Это те три столпа, на которых вот уже на протяжении пятидесяти лет стоит Киевгорстрой-1.

---

Справка

ОАО трест Киевгорстрой-1 имени М. П. Загороднего был создан в соответствии с постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1955 г. и решением Киевского горисполкома от 17 мая 1955 г. 12 июля 2000 г. трест переименован в честь М. П. Загороднего — руководителя компании, который за 18 лет работы преобразовал трест в одно из наиболее мощных строительных предприятий. За 50 лет работниками треста построено около 20 млн кв. м недвижимости, освоено 45 массивов, микрорайонов и жилых кварталов Киева, Белой Церкви, Вышгорода, Иванкова, Полесского, Ирпеня, Обухова и др.

В общей сложности работники треста построили 93 школы, 150 детских садов, 5 кинотеатров, свыше 40 объектов здравоохранения, 10 автоматических телефонных станций, 400 объектов торговли и соцкультбыта, множество жилых домов. Сегодня Киевгорстрой-1 — один из лидеров строительной отрасли столицы, в его состав входят четыре строительно-монтажных управления, специализированное строительное управление, управление механизации строительства, база отдыха «Глебовка» под Киевом, санаторий «Аркада» в Трускавце.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий