Рынки и Компании

Виды на море

Ирина СЕРГИЕНКО

Крымская недвижимость дорожает быстрее киевской. С начала года жилье в автономии выросло в цене на 50%

Галопирующий рост цен украинский рынок недвижимости пережил в 2005-2006 годах, когда стоимость квадратного метра во всех крупных городах за год увеличивалась в среднем на 45%. Эксперты объясняли скачок цен бумом ипотечного кредитования, высоким спросом и дефицитом жилья. Но в 2007 году цены стабилизировались, поскольку рынок практически полностью исчерпал резервы платежеспособного спроса. Единственное исключение — недвижимость в Крыму.

География цен

В Крыму редко покупают недвижимость для себя. Из примерно 500 тыс. кв. м жилой площади (многоэтажное строительство и коттеджи), ежегодно строящейся в республике, около 70% приобретают инвесторы, планирующие сдавать апартаменты отдыхающим.

Самым популярным был и остается Южный берег Крыма (ЮБК) — наиболее раскрученная часть полуострова с более-менее развитой инфраструктурой и уже налаженными схемами отвода земли под строительство.

Западная и восточная части полуострова практически незатронуты строительным бумом. На востоке почти все пригодные для строительства прибрежные земли заняты частными домами и пансионатами. На западном побережье (от Севастополя до Евпатории) большинство земель отведено под сельское хозяйство, хотя зачастую и не используется из-за неплодородности. Однако строить здесь не спешат — в этой части Крыма отсутствуют коммуникации, сложно подвести электричество и обеспечить водоснабжение.

Тем не менее большинство экспертов сходятся во мнении, что именно на западное побережье Крыма передислоцируются строители и девелоперы после того, как будут заняты все пригодные для строительства места на ЮБК. По словам руководителя инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» Павла Ульянова, основными причинами миграции застройщиков с южного на западное побережье полуострова будут острая нехватка земельных участков под строительство коттеджных поселков в районе ЮБК и высокие цены на землю в районе Большой Ялты. Город занимает второе место в Украине после Киева по стоимости земельных участков — цена сотки в Ялте доходит до $10 тыс.

Спрос на недвижимость Севастополя и Ялты заметно превышает предложение, особенно это касается жилья с видом на море, поэтому и темпы роста цен здесь самые высокие в Крыму. Например, с 2003 года на первичном рынке Севастополя средняя цена 1 кв. м жилья выросла более чем в три раза: квартиру в многоэтажках на окраине сложно найти дешевле $1275 за кв. м. За 2006 год цена квадратного метра в городе увеличилась на 30-40%. Объемы строительства не поспевают за ростом населения: по данным городских властей, Севастополь ежегодно пополняется 5-6 тысячами новых жителей, а жилья строится не более 60-70 тыс. кв. м (средний размер квартиры — 60-70 квадратов). По оценкам экспертов, городу не хватает примерно 1 млн кв. м.

В Ялте за четыре года стоимость квадратного метра в новостройках спальных районов увеличилась более чем в три раза — с $490 до $1580, а в центральной части — с $840 до $1790.

Еще одним эпицентром роста цен в Крыму является Симферополь — только за 2006 год стоимость жилой недвижимости в городе увеличилась примерно на 70%. Основная причина — рост деловой активности в столице АРК и, как следствие, увеличение спроса на недвижимость.

Домик у моря

Строительство коттеджных поселков в Крыму стало развиваться только в 2005-2007 годах. Сейчас на покупку благоустроенных коттеджей приходится не более 20-30% всех сделок с крымской недвижимостью. При этом спрос на коттеджные постройки опережает предложение.

По подсчетам местных риэлторов, сегодня в Крыму введено в эксплуатацию 15 коттеджных поселков. Правда, ни один из них пока не может называться коттеджным — в большинстве случаев отсутствует инфраструктура, охрана территории, централизованное обслуживание. Тем не менее крымские коттеджи пользуются спросом, ведь большинство из них построено на расстоянии до 1 км от морского побережья. Средний метраж коттеджа — 100-200 квадратов. К концу 2007 года, по прогнозам инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс», количество действующих коттеджных поселков Крыма увеличится до 20. При этом сохранится тенденция размещения городков на берегу моря.

Новые коттеджные поселки, проектируемые и строящиеся на побережье от ЮБК до Севастополя и Евпатории, ориентированы в основном на временное проживание — преимущественно в период летних отпусков. Тем не менее сегодня 1 кв. м коттеджа стоит $1500-3500, и все операторы прогнозируют в 2007-2008 гг. активный рост цен — до 50% в год.

Главная проблема, мешающая массовому строительству такой недвижимости, — отсутствие инженерной инфраструктуры на месте возведения городков (газ, вода, электричество). Это в свою очередь подстегнуло спрос на частные дома, построенные в 60-80-х годах прошлого века, практически не интересовавшие покупателя до 2005 года. Такие дома покупают под снос — на их месте строят новые коттеджи. Например, в 2001 году небольшой дом с участком в 6-8 соток в поселке Андреевка, что в 50 км от Севастополя, можно было купить за $2 тыс. Сегодня его цена подбирается к отметке в $40 тыс. — за неполных шесть лет стоимость таких построек увеличилась в 15-20 раз.

Рост цен на крымскую недвижимость определяет близость к морю. «Люди приобретают землю и коттеджи в поселках, чтобы иметь возможность отдыхать на берегу моря, — говорит вице-президент ассоциации «Недвижимость Севастополя» Григорий Апересов. — Большинство покупателей не интересуют другие блага цивилизации — посетить кафе, ночные клубы или купить продукты можно в ближайшем городе, до которого в большинстве случаев не так уж далеко».

Русский вопрос

По подсчетам крымских риэлторов, наибольший интерес к инвестированию в крымскую недвижимость и землю сегодня проявляют россияне — более 45% всех покупателей. Около 40% инвесторов — жители Киева, Днепропетровска, Донецка, Запорожья и Харькова, 10% — местные жители и лишь 5% приходится на иностранцев, как правило, выходцев из стран бывшего СССР.

Большинство риэлторов считают основным двигателем цен именно спрос со стороны граждан России — по данным аналитиков, за последние 3-4 года стоимость новых домов в российских коттеджных поселках (инвесторами которых являются российские девелоперские компании) на территории Крыма увеличилась в 1,5-3 раза. В украинских — цены на строящиеся коттеджи в поселках последние два года росли примерно вдвое медленнее.

Сколько стоит Крым

По информации Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым, за четыре месяца текущего года в автономии на первичном рынке продано 18 земельных участков общей площадью 18,56 га. Их суммарная стоимость, согласно экспертной оценке, составила 6,432 млн грн (в среднем $693 за 0,1 га). В прошлом году в АРК было продано 19 земельных участков общей площадью 6,94 га на сумму 12,59 млн грн (в среднем $3628 за 0,1 га). В 2005 году — 72 участка земли общей площадью 103,2 га на 32,5 млн грн (в среднем $630 за 0,1 га).

По данным открытых источников и агентств недвижимости

По данным Республиканского комитета по земельным ресурсам АР Крым

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий