Финансы

Стандарт дешевой ипотеки

Наталья ЗАДЕРЕЙ,
АДИ «Контекст»

Украинская национальная ипотечная ассоциация согласовывает с банками новые стандарты ипотечного кредитования. Если ими воспользуются банковские учреждения, кредитные ставки могут быть снижены на несколько процентных пунктов.

Радужные прогнозы о перспективах развития ипотеки после вступления в силу ипотечного законодательства сменились перечислением недостающих звеньев механизма кредитования жилья. Среди них — отсутствие законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «О регистрации прав собственности и обременения на недвижимое имущество». Не существует и Бюро кредитных историй, и не введены единые стандарты ипотечного кредитования. Фактически отсутствуют четкие, унифицированные условия предоставления ипотечных кредитов. Между тем, пока на государственном уровне продолжаются дискуссии о схемах ипотечного кредитования, крупные банки предпочитают работать в существующем нормативно-правовом поле.

Стандартное решение

Представление о том, что такое ипотечный кредит и на каких условиях его можно получить, дают стандарты ипотечного кредитования, разработанные ипотечной ассоциацией. Данный документ носит рекомендательный характер и устанавливает единые требования, соответствие которым позволяет квалифицировать жилищный ипотечный кредит как стандартный. Стандартизация ипотечных кредитов нацелена на снижение рисков кредиторов и создает условия для более свободной передачи прав по ипотечным контрактам. В частности, в США, где ипотечное кредитование считается одним из наиболее развитых по сравнению с другими странами, именно стандартизация ипотечных кредитов Федеральной жилищной администрацией послужила толчком к развитию вторичного рынка ипотеки.

В Украине, еще в декабре прошлого года о готовности ввести стандарты и регулировать ипотечный рынок заявлял Нацбанк. Украинской национальной ипотечной ассоциацией (УНИА) был разработан проект стандартов, но согласовать его с банкирами и НБУ тогда не удалось. В итоге вступление в силу нескольких ипотечных законов не совпало с утверждением унифицированных стандартов ипотечного кредитования. Сейчас над появлением единых стандартов совместно работают УНИА, Нацбанк, коммерческие банки, Всемирный банк и ЕБРР. По словам представителей УНИА, стандарты находятся на стадии согласования со всеми заинтересованными сторонами. Основными пунктами ипотечных стандартов являются требования к заемщику, ипотечному кредиту, жилью, предоставляемому в ипотеку, а также к страховщикам и оценщикам недвижимости. Предусмотрен стандартами и алгоритм расчета ежемесячных платежей в счет погашения кредита. Подготовленные стандарты не распространяются на кредиты, обеспеченные объектами незавершенного строительства.

Впрочем, банки, претендующие на лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования, предпочитают работать без оглядки на «белые пятна» законодательной базы и отсутствие стандартов. «Пока банку незачем менять существующую схему ипотечного кредитования. В свое время при разработке схем ипотечного кредитования банк использовал опыт развитых европейских стран, а принятые законы во многом отвечают этим требованиям, поэтому существенных изменений они не внесут», — считает начальник управления потребительского кредитования банка «Аваль» Ольга Мельник.

Представители УкрСиббанка также считают, что новые законы лишь упорядочили существующий механизм. Более того, по словам начальника департамента кредитных операций УкрСиббанка Романа Чумака, опыт банка показывает, что на рынке ипотеки можно работать и без стандартов, хотя при этом рынок более узок, и банк, как кредитор, чувствует себя менее комфортно.

Несмотря на то, что в разработке стандартов банкиры принимают активное участие, к полной стандартизации операций они, похоже, не стремятся. «У банков будут общими лишь базовые положения, поскольку каждый из них стремится отличаться от конкурентов, и вынужден иметь свои особенности кредитования», — полагает Чумак.

На что претендовать

Сейчас и стоимость, и срочность ипотечных кредитов вряд ли являются приемлемыми для всех слоев населения. Так, преобладающая сегодня ставка по ипотечным кредитам — 14-15% в валюте — вряд ли соответствует заявленной в стандартах минимальной ставке. Отсутствуют в Украине и принятые в мировой практике ипотечные кредиты сроком на 30 и более лет. И причина этому понятна. Финансируя ипотечные кредиты за счет коротких и относительно дорогих ресурсов, в том числе средств населения, устанавливать привлекательные параметры банки не в силах. Исключением является банк «Аркада», поскольку для него выпуск обеспеченных портфелем кредитов ипотечных ценных бумаг законодательно регламентирован в порядке эксперимента. Для других банков этот механизм ипотечного кредитования пока недоступен, поскольку, несмотря на наличие закона об ипотечных сертификатах, Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку еще не разработала соответствующую документацию. Тем не менее, на эмиссию подобных бумаг банкиры возлагают особые надежды, поскольку под них можно будет получить рефинансирование Нацбанка. Кроме того, бумаги могут быть интересны западным инвесторам.

Пока же банки активно занимаются поиском дешевых ресурсов для удешевления ипотечных займов. По словам Романа Чумака, получить доступ к более дешевым ресурсам УкрСиббанку поможет размещение еврооблигаций. Ольга Мельник, в свою очередь, обращает внимание на то, что привлечь дополнительные средства для кредитования граждан под покупку жилья банку «Аваль» позволит участие в проекте ЕБРР по развитию ипотечного кредитования.

Банкиры все же надеются, что параметры ипотечных займов в скором времени станут привлекательнее для заемщиков. Как отмечает Чумак, при наличии длинных пассивов и устойчивости рынка недвижимости, ближайшим ориентиром для банка будет срок кредита в 15 лет по ставке 12% в валюте. В целом, по оценкам банкиров, ипотечные кредиты пока доступны лишь 6% населения.

---

Отдельные характеристики стандартного ипотечного кредита по критериям УНИА

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий