Офис напрокат

Елена ДЕМИНА dyomina@gc.kiev.ua

Законодатели постарались максимально формализовать отношения между арендатором и арендодателем, оставив при этом достаточно возможностей для импровизации при заключении арендных сделок.

Хит нового сезона — краткосрочные договоры

Новые Хозяйственный и Гражданский кодексы предложили принципиально новую модель заключения договоров аренды, главная цель которой — усиление контроля за участниками сделки. Теперь арендные договоры подлежат обязательной государственной регистрации (правда, исполнительная власть еще не определилась, на кого возложить соответствующие регистрационные полномочия), а кроме того — еще и нотариальному удостоверению. Такой поворот событий явно невыгоден обеим сторонам сделки. Ведь за нотариальное удостоверение придется платить государственную пошлину в размере 1% от суммы договора (пока нет четких нормативных указаний по поводу того, кто именно должен нести эти расходы, финансовый вопрос стороны могут решать самостоятельно). А для арендодателей-физлиц поход к нотариусу может иметь и иные неприятные финансовые последствия. Нотариус обязан сообщить налоговому органу по месту жительства арендодателя о совершенной сделке. Соответственно собственнику помещения впоследствии придется платить 13% налог с доходов от сдачи помещения в аренду.

Впрочем, у новых правил есть одно бесспорное преимущество — их можно легко обойти. Гражданский кодекс обязывает нотариально удостоверять договоры аренды фактически любого помещения, но только заключенные на срок не менее года. Соответственно, перейдя на более короткие сроки аренды, скажем, на полгода или даже на 364 дня, стороны смогут избежать и государственной регистрации, и нотариального заверения. Конечно, такое решение проблемы далеко не идеально. Ведь в этом случае компания-арендатор отчасти лишается возможности долгосрочного финансового планирования в части арендных платежей (при перезаключении договора арендодатель может повысить арендные ставки или вовсе отказаться продлевать договор). Поэтому подобная схема, скорее всего, будет использоваться при аренде недвижимости, на которую нет ажиотажного спроса.

Инвалюта в законе

Легитимность заключенного договора аренды теперь зависит не только от соблюдения процедуры его легализации. «В соответствии с нормами Гражданского кодекса договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Следует учитывать, что отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из таких условий может стать основанием для признания договора недействительным», — поясняет адвокат адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Елена Попко.

Правда, в Хозяйственном кодексе перечень «существенных условий» (в сравнении с правилами действующего закона об аренде) значительно сокращен. Разработчики ХК посчитали необязательным указание в контракте пунктов: «исполнение обязательств»; «ответственность сторон»; «страхование арендатором взятого в аренду имущества»; «обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества». Тем не менее, как признают юристы, такое упрощение чисто формально. Поскольку стороны и без того будут «забивать» в договорах большинство из ставших необязательными положений.

Что действительно важно, так это наконец-таки разрешенная Гражданским кодексом минимизация финансовых рисков участников арендных отношений с помощью «валютного эквивалента»: с этого года стоимость договора можно прямо указывать в иностранной валюте. Но только если параллельно будет отображена также и его гривневая стоимость. В нацвалюте должны происходить и все расчеты. Впрочем, и здесь наблюдается значительная либерализация отношений между сторонами арендного договора. «Участники сделки могут, «привязавшись» в договоре аренды к устраивающей их валюте (доллар, евро и т. д.), определить порядок уплаты арендного платежа в гривнях не только по официальному курсу НБУ, но и, скажем, по курсу той или иной биржи, либо по обменному курсу банковских учреждений, указанных в договоре», — рассказал эксперт Центра развития украинского законодательства Максим Рылик.

Кроме того, в договоре стороны могут согласовывать порядок изменения арендной платы (к примеру, ее индексацию в соответствии с официальным индексом инфляции) или предусмотреть обязательный пересмотр сумм платежей, скажем, при увеличении стоимости коммунальных услуг или размера земельного налога. Юристы же, ссылаясь на положения Хозяйственного кодекса, советуют обязательно предусматривать в договоре индексацию арендной платы. Поскольку ХК относит это положение к существенным условиям договора «в сфере хозяйствования».

Государственный интерес

С этого года арендовать помещения, находящиеся в коммунальной и государственной собственности, становится более проблематично — процедура оформления соответствующих договоров потребует от компаний больше времени, а, возможно, и финансов. Дело в том, что нормы Хозяйственного кодекса предписывают предприятиям-арендаторам получать разрешения на аренду от Фонда госимущества или от его региональных отделений. Хотя до 1 января такие разрешения требовались только при аренде помещений больших (свыше 200 «квадратов») площадей. Впрочем, правила аренды «специфических» объектов (недвижимость, закрепленная за воинскими частями и организациями Национальной академии наук) пока остались неизменными. Просто депутаты не успели внести изменения в законы, регулирующие арендные отношения в этой сфере. Однако арендаторам стоит учитывать возможность скорых изменений правил игры.

Стоит сказать, что это не единственная несогласованность между действующими законами и новыми кодексами. Скажем, Гражданский и Хозяйственный кодексы в отличие от закона об аренде не предусматривают обязательного применения для оценки объектов недвижимости специальных методик. Конечно, не стоит рассчитывать на то, что с этого года формирование арендной платы для объектов коммунальной и государственной собственности будет происходить бесконтрольно. В этом случае, как и раньше, без указаний Кабмина (алгоритм рассчета арендной платы утверждает правительство) не обойтись. Зато арендодатели-частники вправе самостоятельно проводить оценку объекта аренды и указать ее в договоре. Соответственно, и размер арендной платы может быть согласован непосредственно между арендатором и арендодателем без привлечения третьей стороны. Впрочем, в недрах Кабмина уже вызрел документ, определяющий тарифную сетку расчета стоимости аренды на жилую недвижимость. Однако любые требования по ее применению можно будет оспорить в суде, апеллируя к нормам новых кодексов.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий