Коттеджи. Вторая волна спроса

Фавориты определяются правилом «трех 20»: 20 км — расстояние от черты города, 20 соток, $20 тыс. — цена

Распространенная в цивилизованных странах традиция селиться в коттеджах пригородной зоны в более-менее имущие слои украинского населения еще не проникла. Например, особняков до лета 1998 года строилось много, но основной причиной была не так потребность в жилье, как желание спасти от обесценивания внезапно доставшиеся большие деньги.

Нынешняя активная продажа квартир в домах повышенной комфортности говорит об определенных перекосах во вкусах состоятельных покупателей, готовых тратить до $200 тыс. на квартиру в многоэтажке в неэкологической местности.

Но, несмотря на вполне понятную рекламную агрессивность строительных корпораций, увеличиваются ряды застройщиков, понимающих: за эти, а то и куда меньшие деньги можно построить особняк среди красивого ландшафта и получить жилье с максимумом автономии и близости к природе.

Таким образом рыночная ситуация становится с головы на ноги: коттеджи строят и покупают для того, чтобы в них жить. Отсюда на первый план выходят цена и эксплуатационные расходы, в частности, на отопление. Вместе с восстановлением спроса на коттеджи активизируются строительные, архитектурно-дизайнерские и риэлторские компании.

После 1998 года выбирают более экономно и стильно

Кроме природно-экологического фактора, по мнению специалистов, усиливаются и статусный, и экономический факторы. Небедные горожане понемногу перемещаются в «кантрисайд», а среди владельцев особняков со стажем началась ротация. Кто-то «вырос» из небольшого коттеджа и переезжает в виллу-резиденцию, кто-то (таких больше) выбирает более скромный по метражу дом — деревянный или кирпичный, но построенный с применением современных технологий или с нуля, или из недорогой недостройки первого бума (до 1998 года).

— За последние два года покупатель помолодел: раньше преобладали люди после 45, теперь — 35- и даже 30-летние, — рассказывает Виктор Черненко, эксперт риэлторской фирмы «Киевляне». — Последующее содержание особняка будет стоить дороже, чем квартиры, поэтому коттеджи покупают только уверенные в завтрашнем дне.

По мнению заместителя директора агентства «Paramount Estate» Сергея Новицкого, уже появились предвестники второго коттеджного бума. Это увеличение приблизительно вдвое за последний год количества запросов на покупку усадеб и активизация продажи недостроек.

Времена легких денег прошли — от первой волны спроса вторую будут отличать меньшие средние метражи зданий — до 200—300 кв. м и профессиональный подход к проектированию интерьера и эксплуатации.

— Сегодня вокруг Киева, да и по всей Украине немало «памятников» скорого обогащения, в которых намешаны несовместимые стили. Порой трудно понять, что перед тобой — кинотеатр, культовое строение или все-таки жилое, — комментирует Сергей Гажала, директор фирмы «Самсон». — Сегодня уже преобладают классические, сдержанные и этнически нейтральные стили без архитектурных перегрузок вроде зубчатых башенок и готических шпилей.

В поисках рая можно попасть в «зеленое гетто»

На вторичном рынке особняков больше всего домов продаются вокруг городов в селах — их чаще и покупают. Если «имение» расположено на первой «линии воды» — есть непосредственный выход к реке или озеру, его цена по сравнению со второй-третьей линиями растет на треть. Операторы сообщают, что у новых украинцев тщеславие и снобизм стихают — они не хотят вызывать зависть, а значит афишировать свои достатки. Настоящая роскошь допускается разве что внутри дома.

Определенная категория покупателей хочет жить в коттеджных городках за общим забором, объединяющим 10—30 домов: тут за $200 с дома ежемесячно решен вопрос охраны и коммуникаций. И все же сегодня в коттеджных городках чаще встречаются продавцы, чем покупатели. И дело не только в том, что часто эти городки возникают просто посреди поля, где нет рельефного пейзажа, радующего глаз («Золотые ворота», «Аваль» под Киевом), а в том, что жизнь в престижном поселке обязывает — ты вынужден принадлежать к определенной «касте», ездить на машине «статусной» марки и т. п.

В последнее время стало больше конфликтов среди обитателей «царских сел». Вот, например, в прошлом году в Бортничах под Киевом мини-сообщество определило «ягоду не своего поля» и взяло в осаду семью-«выскочку». Сначала предлагали выкупить особняк, а потом просто в окна начали стрелять — семья была вынуждена бежать и продать дом. Такие методы могут пойти в ход и для того, чтобы особняк купили «свои люди», причем по цене, ниже себестоимости. А вот в «Зеленой поляне» (Бровары) еврокоттеджи разместились на участках по 6 соток (еще советские нормы землеотвода). Тесно наставленные «дворцы» образуют плацдарм для коллективного вуайеризма: можно наблюдать друг за другом из окон. Риэлторы прозвали эту местность «зеленым гетто».

Пока тяга к хуторскому образу жизни из соображений безопасности и удаленных коммуникаций невелика. Да и немало есть предложений возле поселков. Сегодня не проблема купить один-два гектара в ландшафтной зоне в часе езды от Киева по цене сотки в пределах столицы.

Далеко и дешево или близко и дорого

Несмотря на недавний стремительный рост цен на квартиры, земельные участки практически не подорожали. В пределах столицы безумный спрос на земельные участки от 10 соток. Наличие лачуги, которую нетрудно снести, не пугает, а наоборот, делает покупку земли юридически более корректной. Найти свободный участок больше 20 соток под коттеджное строительство почти невозможно. За городом ищут земельные участки уже от 12 соток. Еще год-два назад охотнее покупали малые участки площадью 6—8 соток, сегодня таких заказов почти нет. Охотно раскупают участки 40—70 соток. В 30-километровой зоне сотка стоит около $300, на окраине Киева — до $500, а ближе к центру столицы за нее платят $3,5—13 тыс.

Покупателю всегда приходится решать дилемму: далеко, но дешево, или близко, но дорого. Как указывают риэлторы, самый активный спрос можно свести к правилу «трех 20»: 20 соток, 20 км от черты города, $20 тыс. — цена. По данным операторов, большинство покупателей (60—70%) хотят купить дом по цене $16—25 тыс. Часто такой дом покупают в 30—50 км от Киева для родителей, а покупатель с семьей приезжает туда на выходные. Покупатели из класса «средний плюс» чаще выбирают дома в ценовом диапазоне $40—60 тыс. Свыше $150 тыс. дом продать трудно, а за ценовой отметкой $300 тыс. продажа на вторичном и первичном рынках замирает. И не потому, что нет желающих, просто покупатели с «настоящими деньгами» предпочитают купить свободный участок и строить особняк по индивидуальному проекту.

Союз риэлтора со строителем полезен обоим

По информации Сергея Новицкого, уже получила распространение тенденция скупки строителями ликвидных недостроек с участками. Они выставляют их через риэлторские агентства на продажу с условием дальнейшего подряда на строительство или просто доводят до ума и продают готовыми.

— Если удается продать недостройку за 40% стоимости материалов и ресурсов — это успех, — говорят посредники. — Главное, уговорить владельца на такую «жертву», а то позже он не получит и этих денег — недостройки постепенно разваливаются.

— Самая большая ошибка и того, кто начинает строительство, и того, кто покупает недостройку, считать, что фундамент и стены — это 60—70% стоимости готового здания, — отмечает господин Черненко. — По нашему опыту, установка автономных систем, разводка коммуникаций, штукатурка, столярка и все прочее «потянет» до 75% общей стоимости в зависимости от класса использованных материалов.

Базовые цены, кв. м: $5 — проектирование, $150 — строительство

Что касается цен, то в Киеве они, естественно, самые высокие: на недостройки — от $150 за кв. м на окраине города до $3000 на Печерских холмах. С учетом удачного архитектурного решения, сада или цветочной террасы, охранной сигнализации, бассейна и т. п. полная цена может вырасти вдвое и больше по сравнению с полученной путем умножения площади на «базовую» цену квадратного метра.

О строительстве «с нуля». Цены на проектирование отдельно здания и интерьера — от $5 за кв. м, само строительство с материалами — от $150 за кв. м. Использование новейших материалов повышает стоимость в 3—5 раз, проектирование и начинка «умными системами», благодаря которым можно дистанционно руководить, например, бытовой и охранной техникой, увеличивает цену еще приблизительно на 30% общей стоимости готового здания. Если заказ касается дома из деревянного бруса или бревен, его стоимость рассчитывается начиная с цифры $250 за кв. м.

Создание автономной среды (тепло, вода, канализация, система очистки канализационных стоков, электрогенератор) стоит больше $7 тыс. Солнечные батареи заказывают редко, а вот бассейны (от $3,5 тыс.) приобретают популярность: спрос на них за последний год удвоился.

Можно подсчитать и расходы на эксплуатацию. Наемная охрана — не менее 200 грн за одного, но часто — если участок до 20 соток — ограничиваются подключением к сигнализации (услуги Государственной службы охраны).

Часто нанимают сторожа, который выполняет еще функции завхоза и садовника. Оплата его труда в пределах $150—200 в месяц. Текущие хозяйственные потребности, садовые принадлежности и материалы ухода за растениями — это еще где-то $400 разово и не менее $100 в месяц.

Цену облюбованного для покупки здания можно «сбить» наполовину

Среди проблем, которых можно было бы избежать, покупая усадьбу, архитекторы называют две главные.

Первая. Чаще всего заказчик проекта, готовый потратить на строительство или реконструкцию порядка пары сотен тысяч долларов, сначала покупает объект, а потом приглашает специалистов, чтобы сделать из него «лялю».

— Дорогая неосмотрительность — не пригласить архитектора на осмотр потенциальной покупки! Стоит это $20—50, — рассказывает ведущий архитектор компании «Базис» Валентин Ваховский. — Есть случаи, когда объект построен с необратимыми нарушениями технологии. Часто, получив экспертное заключение, если у дома есть скрытые недостатки, покупатель может отказаться от объекта или существенно снизить его цену, иногда вдвое.

Вторая проблема. Комплексное ландшафтное проектирование сегодня заказывает едва 1% покупателей земельных участков. Как указывают архитекторы, проект особняка всегда разрабатывается с учетом особенностей территории, и владельцу советуют, где расположить беседку среди розовых кустов, где создать рокарий (декоративную скалу или руины) с фонарями. Под этот план разрабатывается система дренажа и коммуникаций. Если не проложить этих систем до начала строительства, со временем владелец получит множество проблем — деревья погибают, трава гниет, а кабели рационально уже не протянешь.

Рита ВАСЮТИНСКАЯ
Фото Сергея ДАВЫДКОВА

---

Тенденции

• емкость рынка коттеджей ежегодно растет приблизительно на 15%;
• экономность в приобретении (строительстве) и эксплуатации становится главным критерием выбора проекта (дома);
• недостройки становятся предметом бизнеса строительных компаний — они скупают участки и продают с условием выполнения ими же работ по достройке;
• аудитория покупателей молодеет и больше прислушивается к мнению профессиональных архитекторов и ландшафтных дизайнеров.

  ---

Факторы формирования цены на частные дома на вторичном рынке в Киеве (в долларах США)

По данным собственного исследования агентства Paramount Estate, 2002

---

Комментарий эксперта

«Емкость рынка коттеджей в Киевской области еще не достигла 1 млрд грн в год, а рынок Украины вообще оценить невозможно»

Александр МАХИНИЧ, эксперт по недвижимости отдела домов агентства «Благовест»:

— Денежная оценка емкости рынка коттеджей сегодня невозможна. С большим «плюс-минусом» оцениваю объем в Киеве и области — думаю, он не достиг отметки 1 млрд грн. Госстатистика не отделяет соглашения по квартирам от соглашений по особнякам. За последние годы я не припоминаю ни одного соглашения, которое достигало бы $1 млн, оформленного через агентства. Сделки такого объема заключают напрямую. Определенная доля коттеджей — это банковские активы или залог за кредит. Львиная доля продажи сельских домов по цене до $10 тыс. происходит также без посредничества агентств. Что касается тенденций, отмечу четыре основные.

Первая. Растет количество соглашений — приблизительно на 10% ежегодно, но общий денежный объем устойчив. То есть за счет падения спроса на коттеджи более дорогие за $200 тыс. растет доля покупок недорогих — до $20 тыс. — домов, она составляет около 80% всех соглашений.

Вторая. Становится привычным фиксировать в соглашениях реально выплаченные суммы: продавец страхует себя от возможных проблем в случае расторжения соглашения и получает легальные деньги, которые не подлежат налогообложению, а покупатель легализует свои доходы.

Третья. Вблизи столицы усиливается дефицит новых домов до 300 кв. м по цене до $120 тыс., а также участков в красивой местности.

Четвертая. Падают цены на дома 5—6-летней давности, если они не в столице и не в привлекательном ландшафте. Покупателей уже не устраивает планирование без каминного зала от 35 кв. м и устаревшие стройматериалы. Сносить эти объекты жалко, перестраивать — тяжело и дорого... Лучше берут недостройки этих лет.